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    • 二手房屋的继承、赠与、买卖。三种方式各有利弊及操作流程
    • 资讯类型:置业指南  /  发布时间:2019-10-30  /  浏览:305 次  /  

        目前房屋过户主要有三种方式:继承、赠与、买卖。三种方式各有利弊及操作流程,所需要缴纳的费用也各不相同。

        那么什么样的过户方式是最好的呢?今天为大家整理了一些关于直系亲属房产过户新政策等相关知识,建议收藏!


        房产继承:费用较少风险较高

        继承意味着继承人不需要支付房屋本身的价格而获得房产。另外根据规定子女以继承的方式获得父母的房屋,不需要缴纳契税,只需要支付公证费和工本费。但是由于继承需要遗产人去世之后才能办理产权过户,并且存在遗嘱继承和法律继承两种情况,相对过户手续办理较为复杂。


        赠与过户:出售成本较高

        与遗产继承相比,赠与往往需要多缴纳3%的契税以及赠与双方需各自交纳万分之五的印花说,加起来是3.1%的税。另外在个人所得税方面,也有较为严格的规定。

        如无偿赠与配偶、父母子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人等情况,免征营业税、个人所得税。而其他情况仍然会收取相关费用。(具体比例各地均有具体规定)

        另外,在赠与房屋进行再次交易时仍会再次收取各类税费。如此加和计算,成本较高。


        买卖过户:交易费用相对较高,风险最低

        父母把房子“卖”给孩子,乍一听似乎“不合情理”,当选择买卖过户的方式其实更为保险。虽然名义是“卖”,但无需房款,所需费用主要为各种税费。在2017新政上路后,在契税部分所需交的费用远低于赠与,并且对于再次出售的影响较小,因此买卖过户成为人们的重要选择。

        根据2017年2月19日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部等三部门联合发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》规定,房屋买卖过户所需税费如下:

        在个人所得税的部分,本次政策并无调整。仍旧依照原有的形式。

        一、按销售收入减去成本价的差额20%征收。

        二、无原值凭证的房屋应缴个税=住房转让收入×1%。对于满五年且是家庭唯一住宅情况的免征收。


        相信很多朋友对于各类税费该由哪一方支付也心存疑虑。但对于不同的城市,交易习惯和行为均有所不同,可向当地房产交易管理部门进行咨询。

        其实2017年2月调减契税营业税的目的是为了去库存,但是选择赠与还是买卖,还是凭借双方自愿。因此如果父母或长辈要将房子留给下一代,可以根据具体家庭情况进行利弊分析,选择最适合的。


        房产过户税费新规

        1、契税(买方支付)

        根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

        自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)少有住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭少有住房的,减按1%税率征收契税。

        一般情况下,一次购房90平米以下按1%税率征收,90-144平米1.5%,144平米以上3%;二次购房都是3%,不分面积。

        2、营业税(增值税 卖方支付)

        此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。

        个人购买超过5年(含5年)的普通住宅对外销售的,免征营业税。

        3、个税(卖方支付)

        核定征收方式:应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%),我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为:普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%。

        对于个人转让自用5年以上、并且是家庭少有住宅,免征个人所得税。

        4、印花税(买卖双方各0.05%)

        印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证,产权转移书据,营业账簿,权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

        对于购房者而言,印花税的税率是0.05%,即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。

        对个人销售或购买住房暂免征印花税。

        二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

        5、土地增值税:

        个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记核心代征,其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记核心代征。

        对个人销售住房暂免征收土地增值税

        核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。

        6、登记费

        其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

        7、房地产交易手续费

        新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取,由转让方承担。

        经济适用房的房地产交易手续费减半收取,由买方承担。

        其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取,由交易双方各承担50%。

        8、佣金

        销售价*3%,交易双方各付一半。

        9、贴花:5元/套

        如果购房时需要按揭,还要发生以下费用:

        10、评估费

        评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。

        11、抵押登记费

        个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元

        12、委托公证费

        如果购房需要办理公证,那么则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为300元/二本公证书,另外每加一本收20元。

        如果需要赎楼,还会产生如下费用:

        13、赎楼担保费

        费用计算——业主欠款×1%。期限为3个月,较低收费2000元,龙岗区、宝安区、光明新区、龙华新区、坪山新区及大鹏新区设手续费300元。

        14、赎楼罚息

        不同银行的收取方式不一样,一般按欠款金额的0.5%收取

        15、赎楼短期借款利息

        一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×1

        如若买卖方涉外,还会产生如下费用:

        16、买卖合同公证费

        由公证机关向涉外方收取,征收标准:

        过户价×0.003%(过户价

        过户价×0.0025 250(50万

        过户价×万


        以上就是关于直系亲属房产过户新政策的法律知识,继承意味着继承人不需要支付房屋本身的价格而获得房产。另外根据规定子女以继承的方式获得父母的房屋,不需要缴纳契税,只需要支付公证费和工本费。


    来源:网络转载

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