• 新增告知书
    • 小产权房拆迁时有补偿吗?
    • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2019-11-11  /  浏览:738 次  /  

    小产权房是指有国家发的土地使用证和预售许可证,由乡政府或村委会颁发乡产权房,购房合同国土房管局不会给予备案,不具有真正合法有效的产权房。但是由于小产权房的价格远低于市场价,所以,它自问世以来,就备受广大购房者的青睐,尤其是那些经济能力有限,却又急着解决住房需求的购房者。

    购买小产权房或者想要购买小产权房的群众十分关注的一个问题就是小产权房在拆迁时是否能够得到补偿,也是一直以来十分困扰的大家的一个问题。现在,终于有人讲清楚了,快来和小编一起看看吧!


    小产权房拆迁,能否得到正常和合理的补偿,关键在于买卖是否合法,合同是否有效!

    1. 小产权房买卖合同的效力认定及处理原则

    (1)《土地管理法》第六十三条规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。

    (2)《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。第三条规定,涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为:第一,要尊重历史,照顾现实;第二,要注重判决的法律效果和社会效果;第三,要综合权衡买卖双方的利益。


    2. 小产权房买卖合同无效的情形

    (1)对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

    (2)如果合同已履行、购房人也实际居住使用的,则根据案件的具体情况综合分析后,认定合同效力问题。


    3. 小产权房买卖合同有效的情形

    (1)如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过房地产管理部门审批的,可以认定合同有效;

    (2)对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。


    4. 小产权房买卖合同无效后的处理

    (1)合同被认定无效后,买受人应当将房屋原状返还出卖人,出卖人将收取的价款返还买受人。

    (2)如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建,其对于添附部分享有所有权。一般处理为,买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人,由出卖人将添附价值补偿买受人。

    (3)按过错赔偿损失。一般情况下,出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖,应当就合同无效承担一定的过错责任。

    (4)拆迁少补偿。如果遇到拆迁,购房人并非合法的产权人,无法得到对产权进行的拆迁补偿,小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分,一般还需诉讼解决。


    一、小产权房买卖合同效力问题

    1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效法律规定:

    (1)《宪法》第10条规定:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

    (2)国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号)第二条规定:加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发;农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

    (3)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。


    律师解读根据上述法律规定可以看出,我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。


    2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

    案例索引

    江西省赣州市中级人民法院民事判决书

    (2013)赣中民一终字第264号

    案情简介:

    原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组(现更改为崇义县XX镇XX新村)村民,被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日,原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》,约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告,因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证,国有土地使用权证等,被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议,诉至法院。

    裁判要旨:

    (一审法院)农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋,其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定,应认定为无效协议。(二审法院)宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口,但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民,并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员,其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格,而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖,该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意,故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。


    同类案例:江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2014)赣中民一终字第254号;江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西桃民初字第1018号。


    3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效


    帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 联系我们 | 留言咨询
    瑞金房产网 网址: www.rjfcw.cn 或 www.rjfcxxw.com 、www.797zx.cn 地址:中国・瑞金
    广告客服:18979766918 投诉举报:17870144913 房产中介群:78533766;
    网站客服QQ:1138916368,540395261 看房团1群:218533280 ;看房团2群:176813054;
    工信部备案:赣ICP备14010507号-4
    赣公网安备 36078102000015号
    回顶部