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    • 2019年1-10月瑞金市房地产市场形势分析报告
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2019-11-14  /  浏览:1394 次  /  


           瑞金房产网小编近期据住建局数据综合分析,1-10月份在房地产宏观调控政策趋紧和经济下行压力较大的背景下,我市房地产市场由2016-2018年的过热逐步回归理性。我市房地产市场供需前三季度均明显下滑,市场整体去化效果较差,但10月份单月表现强劲。面对市场周期性低迷,我市认真贯彻中央、省、市房地产宏观调控政策,始终坚持“房住不炒”的定位,认真落实“三稳”工作目标,强化市场监管,房地产市场形势总体运行平稳。


           一、市场运行情况

          (一)市场主要开发指标均呈负增长。1-10月,全市完成开发投资16.08亿元,同比增长-7.32%;施工面积77.51万㎡、新开工面积42.25万㎡、竣工面积35.12万㎡,分别同比负增长9.13%、23.43%、30.05%。从目前完成的数据上看,各项指标与去年同期相比均呈负增长,形势不容乐观。


         (二)新建商品房、存量房销量齐下降。1-10月,我市销售新建商品住房2522套,同比负增长57.59%,面积31.92万㎡,同比负增长57.15%,销售金额20.96亿元,同比负增长52.77%。销售非住宅(含商铺、车库、杂间)1151间,同比负增长48.2%,面积8.66万㎡,同比负增长56.79%,销售金额5.08亿元,同比负增长58.6%;二手房成交1450宗,同比负增长10.66%,成交面积18.25万㎡,同比负增长22.87%。按近10年我市商品住房年平均30-35万平方米销售量分析,当前销售略高于年平均量仍处于理性状态。


         (三)住宅库存增量较大接近预警值。1-10月,我市新建商品住房库存约为2660套,面积约33.8万㎡,比去年同期相比增长90%。按照今年以来住宅平均销售量计算,去库化时间约为11个月,库存去化时间接近预警值(12个月)。非住宅库存面积约39.2万㎡,去库化时间约为42-48个月,去化压力相对严峻。

     

        (四)土地成交、预售项目相对较少。1-10月,我市出让商住用地3宗(金融商务区C地块、D地块、经开区C4-08在块),成交面积8.98万㎡(134.62亩),同比负增长44.43%,出让总价56570万元,楼面地价平均约2850元/㎡,与去年同期出让土地楼面地价下降10%左右。核发商品房预售许可证42本,批准预售面积49.55万,同比负增长41.33%。从预售项目来看,涉及项目14个,其中新开工项目5个,项目相对减少,但批准预售面积远高于销售面积,经查部分楼盘存在滞销风险。


        (五)住房均价相对稳定且起伏不大。1-10月,全市新建商品住房销售均价6566元/㎡,同比增长10.67%,高于全赣州平均涨幅(赣州市平均涨幅8.78%)。其中10月单月均价为6805元/㎡,同比增长3.81%,环比增长5.72%。10月份单月均价拉升较快的原因,主要是和园小区周边3个新楼盘集中开盘,且占全市单月销售量的50%以上。但从今年前10个月的房价总体变化情况来看,销售均价相对稳定,未出现大起大落的现象。


          二、存在的问题、主要原因及应对措施

         (一)商品房销售形势不佳。经调查,赣州部份县市1-10月份销量和均价情况为:信丰县销售56.1万㎡,同比增长-22.6%,均价6201元/㎡,同比增长3.76%;会昌县销售27.5万㎡,同比增长-28.1%,均价4763元/㎡,同比增长8.22%;于都县销售57.5万㎡,同比增长6.1%,均价6943元/㎡,同比增长-0.3%;宁都县销售30.7万㎡,同比增长-24.5%,均价6287元/㎡,同比增长8.01%。但我市1-10月份商品住房销售量下降幅度相对较大。

          主要原因:一是受“房住不炒”宏观调控政策和经济下行大气候的影响;二是受我市棚改征迁实物安置比例偏高影响。经统计,我市近3年棚改安置房建设总量为  平方米,仅今安置量1663户,约21万平方米,占商品住房供给总量的30%以上,分流了30以上的购房需求,列赣州各县市首位;三是规划品质高、周边配套成熟的新盘不多,上半年虽有多个新楼盘推出,但因配套原因销售量达不到思源学校周边新楼盘一个月的销售量,说明楼盘品质和配套跟不上,导致分化现象加剧;四是与宁都(83万)、于都(111万)等人口大县相比,支撑我市房地产业发展的人口优势相对薄弱;五是近年我市精准扶贫先行先试、成效显著,农村基础设施和居住环境有质的飞跃,对农民进城购房积极性也有一定影响。六是商品房消化周期属正常调整。商品房消化有其周期性规律,即有涨有落。2016-2018年,除于都县住商品房与我市持平外,其他大部分县市仅为我市三分二的销售量,商品房销量保持三年持续旺盛。但从今年开始,随着征迁实物安置比例加大、老城区品质功能提升、农村居住环境改善等因素,商品房销售形势必将有所回落,需要一个周期进行消化调整。

          应对措施:综上造成商品房销售形势不佳的主要原因,建议采取以下针对性的措施,控制住宅销量下降。一是控制征迁实物安置比例,适当增加货币安置,增强购买力;二是本着均衡布局、方便群众的原则,完善城镇基础教育、医疗卫生、养老服务、文化体育、集中商业体等公共服务设施建设规划,提高开发项目便利性和宜居性,增强小区吸引力。三是规划引导房地产开发模式的转变,促进房地产业转型升级。如引进大型房企开发旅游地产、养老地产、教育地产、工业地产、文化体育地产等多功能、多元化地产,改变以往单一同质化住房产品供给,培育新的住房消费增长点。


         (二)逾期交房现象普遍存在。经调查,今年我市有15个楼盘要进行商品房交付,目前仅太阳城一期项目未造成逾期交房,其他14个楼盘均不同程度存在逾期交付问题。

          主要原因:一是受暴雨天气较多、环保检查以及重大活动接待期间持续停工等不可抗力的因素影响;二是开发企业实力不足,股东内部矛盾未解,开发商与施工方出现纠纷,导致项目阶段性停工;三是开发商擅自变更规划和施工设计、施工安全措施不到位、房屋质量问题等被迫停工整改导致;四是开发企业开盘时为了提前交房时间增加卖点,未充分考虑到分项工程施工验收移交影响因素,导致逾期交房。

           应对措施:一是房地产企业加强施工组织管理,通盘考虑主体工程和分项工程工期、资金安排,做好影响施工进度因素评估分析,合理确定商品房交付使用日期;二是工程质量、规划、消防、人防、气象、节能等相关部门和水、电、燃气等垄断行业要主动靠前指导服务,确保工程建设验收各个环节按时完成;三是规范房地产企业交付使用行为,避免因逾期交房引发群体上访事件。首先是严禁违规擅自交房。其次是按合同约定提前书面告知购房业主逾期交房的原因、预计逾期的时间和违约金支付方式。再次开发企业要设立专门的售后服务部门,搞好售后服务,对业主提出的问题要积极稳妥地解释、记录、督办、反馈、回访。


         (三)开发企业资金周转困难。经调查,我市大部分开发企业都存在自有资金不足问题,部分企业仍靠预售资金和第三方融资平台来解决。

          主要原因:一是银行按揭规模趋紧,回款时间相对较长;二是土地、财务、营销等前期成本的大幅增加,销售形势下滑,资金回笼慢。三是各类资金预留比例较高。当前预售监管资金为25%,贷款保证金10%-15%,两项就占销售总额35%,资金长期在帐户沉淀,导致企业资金周转困难。

           应对措施:一是优化金融服务功能。由金融业和房地产业的分管市领导共同召开银企对接工作座谈会,积极加强和改进银企关系,为银企合作搭建平台;二是降低商品房按揭门槛,缩减审批流程,适当降低首付比例,增强购买力,适当提前按揭放款时间,切实做好商业地产的按揭贷款工作;三是作为省直管市,金融部门要着力协调,争取省级金融部门支持,扩大信贷规模,拓宽贷款渠道,争取贷款审批权限下放。


         (四)市场营商环境相对较差。据房地产业协会反映,当前我市房地产市场营商环境较差,供水、供电、项目用地房屋征收等问题一直困扰企业的发展。

          主要原因:一是供水企业指定供水设备品牌购买,比同质品牌市场询价高出许多,常常因供水设备价格问题影响供水安装和验收;二是供电施工报批手续繁琐,审批速度缓慢,尤其是预算报价、设备选型、付款条件、验收等方面存在很多不合理的条款,若供电施工不是由供电部门指定的企业施工,则工程竣工后手续繁锁,移交更难,大部分楼盘交付半年多还是使用施工用电,引发业主信访不断,企业苦不堪言。三是项目用地房屋征迁工作推进缓慢,拖延了项目开发时序进度,增加企业开发成本,打击了企业的投资信心。据统计,目前仍有红都国际城、东投·太阳城、东投·大名府、瑞都·阳光城等4个项目用地范围内的征迁问题没有得到解决。

          应对措施:一是企业反映水电工程要价高且手续繁移交难的问题。建议由发改部门调查,督促供电、供水部门重视房企的呼声和困难,合理调整工程价格,不断优化营商环境,精简审批和移交程序,提升服务效率;二是项目用地范围内房屋拆迁等遗留问题推进慢的问题。建议由由市领导及相关乡镇和职能部门组成征迁遗留问题处置工作队,做好项目用地内征地拆迁遗留问题的处置工作,根据开发计划推进列出时间表,尽快解决项目用地范围内征迁遗留问题。 


          (五)车位办证问题反映强烈。2018年我市出台《瑞金市地下车位(库)不动产登记规定(试行)》以来,地下车位办证问题一直无进展。

          主要原因:不动产登记中心对我市地下停车位(库)申请不动产登记时,要求企业一次性全部缴交地下空间用地使用权出让金的问题意见较大,特别是在当前房地产市场低迷、地下车位滞销的现状下,开发企业要先行缴交少则几百万,多则上千万、几千万的出让金后才能办理产权登记,让企业不堪重负,导致目前地下车位产权登记工作的无实质性进展。

           应对措施:建议自然资源局充分调研,尽快拿出解决地下车位不动产登记相关配套操作性文件,特别是对地下车位办证缴交土地出让金的问题。一是明确分类补交的原则。站在解决历史遗留问题的角度,按照法不溯及既往的原则和疏堵结合的原则,建议对《瑞金市地下车位(库)不动产登记规定(试行)》文件出台前、后已竣工的项目区别对待;二是明确土地出让金的计算方式。是以该宗土地出让时点的基准地价或楼面地价计算,还是以申请办理初始登记时点的该地项目所在地段的基准地价或楼面地价计算,应予以明确;三是明确土地出让金的缴交方式。考虑到目前地下车位滞销的现实和企业先行垫付资金的压力,建议改变以前在初始登记环节一次性缴交土地出让金变为转移登记环节按每个车位缴交土地出让金。


         (六)市场维稳压力巨大。今年以来,我市出现多起小事大闹的房闹、物闹事件,特别是年底有6个集中交房的楼盘,维稳压力巨大。

          主要原因:一是企业经营行为不规范,对矛盾纠纷处理不及时、不到位,导致矛盾激化;二是业主维权缺乏理性,对不合理诉求、涉法涉诉的民事纠纷问题,采取煽动群访施压,围堵企业经营办公场所,打横幅、非法集会示威等恶意手段进行房闹;三是牵头人往往为了私利,打着为业主维权的旗号,组织煽动不明真相的业主闹事,通过解聘物业公司达到自已捞钱的目的,为日后推销装修材料产品服务等;四是相关维稳执法部门未形成处置合力,对已经出现扰乱企业生产经营秩序的情况处置力度不够。

          应对措施:针对我市部分楼盘出现的“房闹、物闹”现象,以及当前房地产市场存在的诸多信访问题,充分发挥房地产市场风险防控和矛盾纠纷化解工作联席会议制度作用,成立联席会议工作协调领导小组,由住建、公安、自然资源、发改、市场监管、税务、法院、司法、行政审批、象湖镇等部门组成,明确部门职责,形成部门合力,共同化解房地产项目存在的不稳定因素。一是对开发企业、物业企业在经营过程中的违法违规行为发现一起查处一起,决不姑息迁就,以维护良好的市场环境。二是相关部门加强执法力度,对一些牵头业主在维权过程中采取不正当的违法行为,如非法集资维权、围堵企业办公场所、售楼部,拢乱公共秩序,采取野蛮方式拉横幅标语、锁门堵公共通道等违规违法行为予以坚决制止和打击。                 


           三、后市预测

          在房地产市场整体调控不放松,稳地价、稳房价、稳预期的前提下,因城施策措施将更加精准,差别化调控和保障合理购房需求仍是未来房地产调控的基本措施。影响房地产市场的重要因素依然是政策、土地、人口和产业,短期看政策,中期看土地、长期看人口和产业是房地产业界形成的共识,从政策方面看,当前“房住不炒”的宏观政策调控不变,短期刺激需求政策慎用,最根本是要坚持供给侧结构改革,未来应注重在住房产品的多元化、品质提升、功能完善、综合配套等方面多做文章,在加快城市化进程、加快重点项目开工、加速产业集聚、提升城市吸纳力、影响力、幅射力方面下功夫。从10月份单月销售情况看,销售签约面积达到7万平方米,创全年新高,开盘去化率达80%以上,既有传统销售旺季的原因,更有新开盘项目区位优势因素,但是否为楼市回暖的信号,还需进一步观察,预计短期内市场不会有太大的变化,依然处于健康、平稳、理性的发展。

     

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