• 楼市抬头!有人却难过了 房地产太残酷!
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-01-05  /  浏览:999 次  /  

来源:叶檀财经   2020年01月05日 08:42

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在大众印象里,过去40年,房地产行业躺着就能赚钱。

受政策红利加持,无需技巧,也没有文化,无非是拿地造楼,然后卖掉。

然而,想象中的房地产赚钱很简单,但在现实中,往往越简单的东西,就越残酷。

就像呼吸,每个人都觉得呼吸很简单,但多数人不知道,为了维持呼吸这种本能,自己的身体付出了多大代价。

房地产行业同样,2019年600余次调控下,有些房企捷报频传,也有些房企没入谷底,其中差别,可不只是运气那么简单。

19年的最后一天,新昌集团被港交所摘去上市公司头衔。

本来,大风大浪之下,倾覆几艘小船,不是什么新闻,但新闻中的新昌集团,可是有着近80年经营历史的老牌建筑商。

据统计,中国集团企业的平均寿命仅7.5年,能连续经营80年以上的企业只占0.13%

新昌集团的行业地位,就算如今的万科、恒大、碧桂园,也要亲口叫一声:“师尊”。

那么,新昌集团究竟发生了什么?

原来他“身处最好的时代,却吞下了最凶的毒药”。

股权混战中 一剂猛毒灌下

新昌集团控股有限公司,曾经的港股代号0404.HK,始建于1939年,1972年登陆香港资本市场。

在超过半个世纪的经营历史中,营造的工程,超过五百项,其中不乏享誉世界的建筑物,巅峰时期,拥有50余家子公司,实打实的一头地产巨兽。

第一任创始人叶庚年卸任后,近70年时间,公司股权几经流转,势头不减。

直到2007,潮汕巨商朱树豪斥资7.04亿元入主新昌集团控股,此人踏中改革开放红利,一手建成世界第一大高尔夫球会,还为北京申奥成功助过力。

如此一位时代骄子,入主后,邀请王英伟担纲左右手,任集团董事兼常务副主席。

王英伟何许人也?其人早年从政,后来经商,在恒基中国做过董事总经理,在瑞安集团当过常务总裁,最得意的,一手操盘“上海新天地”的落成。

如此一人,履历亮眼、学贯中西、脉通陆港,但同时,也包藏着一颗“狼子野心”。

2011年2月,朱树豪身体抱恙,辞去新昌集团主席职位,由其儿子接任。

谁知,朱树豪的第二代,只想专注发展高尔夫相关业务,无心接管公司主业。

同年7月,新昌集团斥资32.48亿港元收购一家名为“新峰”的公司,交易完成后,加码配售19亿股新股,名头是集资29亿元用于发展两块地皮。

据股权穿透,“新峰”的股权,大比例由王英伟间接持有,一场股权混战随即展开。

在这个时间节点,朱树豪因病辞世,上述交易完成,王英伟吞下新昌集团28.8%股权,而原新昌掌门人朱树豪家族的55.5%股权,被大幅摊薄至10.4%。

然而,就在朱树豪的二代,展开股权反击参与混战的同时。

一剂猛毒,被灌进新昌集团的口中。

“星悦南岸” 充满希望

2011年,香港房地产市场,正在经历第2轮上涨周期,私人住宅售价反超1997年高峰。

这是最好的时代,对岸的内地,地产市场同样在经历“黄金时代”。

但与香港相比,内地的房地产始终处于价值洼地。

港资腰包鼓鼓,没有理由拒绝这么一块“富矿”,于是这一年,新昌集团耗资18.28亿元港币,拿下辽宁省铁岭市一幅1.8平方公里的地块。

相对于如火如荼的南方地产市场,当时北方的地皮价格,似乎大有上涨空间,新昌集团认为这是绝好的投资机会。

铁岭新城,始建于2006,总面积22平方公里。累计投资260亿元,建筑面积700万平方米,新昌集团在这里,准备了一场“降维打击”。

按照计划,新项目将包含零售、娱乐、观光旅游、酒店、国际学校、水上乐园、住宅、办公楼及会展设施的综合体项目,项目取名为“星悦南岸”。

“星悦南岸”落成后,将成为东北地区首个全年营运的水上娱乐设施。

如此剑走偏锋的项目规划,新昌集团的王英伟显得很有信心:

“如果整个大的商业模式能成功,我相信会有很多二三线城市来找我,就像当年我做了新天地,每个城市都让我去做新天地。”

在王英伟的设想中,铁岭星悦南岸将成为一个标本,未来可以在全国铺开。

此后,新昌集团在内地,相继盘下另外5个地产项目,分别位于北京、泰安、佛山、广州、天津。

一副大棋铺开,但此时的新昌集团,在股权乱斗之下,现金流时刻紧绷,受不了半点差池。

但是,压垮骆驼的最后一棵稻草,正从空中缓缓飘落。

被诅咒的“星悦南岸”

2013年,“星悦南岸”项目所在地,突然登上各大头条。

华尔街日报撰文表示:

这座历时7年、耗资260亿元的新城,正在成为新“鬼城”。

多方记者走访后表示,这座号称有10万人居住的新城,实际商品房入住率最多不超过20%。

随后,相关报道大肆传播:

“这里只有房地产,建了没人买,买了没人住,如此传导下去,未来令人担忧。”

消息传到香港,投资者纷纷质疑,“星悦南岸”这个位于东北的水上娱乐设施,客从何来?

不论王英伟如何解释,大量资金从二级市场抽离,铁岭“星悦南岸”被迫停工,而就在这个时间节点,新昌集团的股权乱战,正在决出胜负。

2014年5月,朱树豪的二代决定出售股权,但是,他并不准备向王英伟妥协,转手将所持有的股份,出售给天津物产集团旗下的瑞安投资有限公司。

至此,王英伟夺权计划失败,只能屈居第二大股东,自觉没趣,于一年后的15年9月辞任,离开了经营8年的新昌集团。

王英伟出走后,其留下的经营思路,让新昌集团的资金链再次受到重创。

因为操盘过得意之作“上海新天地”,其一直保持着一股“商业先行”傲气,先修筑基础设施,带商业起来后,再造住房。

据悉,“星悦南岸”开盘前夕,王英伟却选择“封盘”:

“我就让销售队伍带着客户去看,但不卖,等到水上世界和商业一起开了,再卖第一期住宅。”

王英伟的“傲娇”,使得新昌集团失去了资金回流的机会,此后,由于资金链问题,“星悦南岸”几度开开停停,负面报道不断出现,据悉,铁岭公安局接到投诉,“星悦南岸”已持续拖欠农民工工资110万元。

新昌集团已然陷入旋涡。

拉不住的颓势

漩涡之中,投资者们发现,新昌集团之前耗资133.26亿港元收购的6个房地产项目,除了北京项目有盈利能力之外,其他几处均处于没有产出的状态。

一处位于广州佛山的“星悦水岸”,几乎就是铁岭项目的翻版。

终于,弦断了,重击来临,2016年,新昌集团出现亏损3950万港元,当年9月,国际空头闻风而动,匿名发布了一篇报告「Error 404: Tenants not Found」(错误404:居住者不见了)。

其文中,详细列举了新昌集团在内地项目的窘境,直指新昌集团股东,将公司作为“私人废物区”,收纳“有毒资产”,迫害中小股民利益,并给出投资建议「Strong Sell」(强烈卖出)。

文章一出,做空者狙击成功,新昌集团股价腰斩。

次年2017,新昌亏损7.74亿港元,当年4月,股票停牌,仅一年后,2018年上半年亏损达到7.05亿港元。

再也收不住的颓势,新昌集团开始断臂求生,2018年,新昌集团在网上公开拍卖6栋住宅,结果流拍,一个月后,再次尝试拍卖,再次流拍。

某财经评论发文评述:

摇摇欲坠的新昌集团,正拿着三流项目寻找着一流开发商,难度不言而喻。

受制于在内地的激进扩张,新昌发生4.5亿美元的债务违约。

违约事件之后,新昌集团再次陷入清盘的困局,北京、泰安等项目被冻结扣押,层层重压下,股票一直未能得到复盘。

2019年8月9日,香港上市委员会援引《上市规则》,取消新昌集团在联交所的上市地位。

于是,2019年,过完,新昌集团的股票正式消失。

以上,新昌集团距百年老店,似乎只差一步之遥,但俗话讲“行百里者半九十”。

混乱的股权之争中,喝下猛毒的新昌集团,倒在了黎明之前。

结合现在的房地产局势,不论是充满希望也好,无限悲观也好。

时刻如履薄冰,才是永远的真理。

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