• 从房租减免看宋代官民互动
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原标题:从房租减免看宋代官民互动

【中图分类号】K244 【文献标识码】A

当开封居民梁五凌晨被冻醒以后,瑟瑟发抖之余,看到窗外汹涌的大雪却艰难地咧开嘴笑了。他知道,朝廷又该免除几天的房租了,不由地松了一口气。严寒是咬牙可以忍受过去的,房钱却不好挣啊。这是怎么回事呢,原来,历史发展到宋代,房租成为包括官员在内的广大城镇居民以及社会、朝廷的一件大事,是宋代社会的“新常态”。

房屋租赁是宋代一个新兴的巨大市场,房租成为官府的一项收入

入宋以来,出现了城市化高潮。学术界认为,宋代是中国城市史上由古典型转变为近代型的开端,最突出的特征就是城市格局由封闭式转变为开放式,不再限制商业区和居住区,店铺遍布城市内外,城市经济高度发达。宋朝10万户以上的城市,也由唐代的十几个增加到46个,其结果就是城市人口急剧膨胀。在宋代城镇,房地产不仅是基本生活资料,还是主要的生产资料。宋代坊郭户中主客户的划分,就是看有无房产,对城市坊郭户征收赋税,也是按拥有房产数量计算的。而出租房子是城市居民谋生的一种方式。元祐元年(1086)司马光指出,每月收入房钱15贯人家的经济状况,大约和乡村每年收获100石粮食相等。宋代官方也有不少用于租赁的房地产,开封专设店宅务管理经营官房租赁事务,房租成为官府的一项收入。

相应的是,那些没有房产的城市居民和游宦的官员、商旅等外来人口,则必须租房居住。连朝廷百官长期都是在开封租赁住宅,在地方州县,甚至官衙、驻军也是租用民房。宋代人口流动问题严重,尤其是占总人口三分之一左右的客户,出于生计,频频更换地点和地主,必须租房居住。即便是富户,在外地也多赁房居住:“今天下民,虽曰上户,皆侨居寄处,至或假赁舍宇。”宋代房租通常按天计算,从侧面说明人口流动的频繁性。这些情况表明,房屋租赁是宋代一个新兴的巨大市场。

以首都开封为代表,房屋赁价相当贵。宋真宗时,宰相向敏中曾以钱5000贯,购买薛居正后人薛安上在开封的居第,薛安上仍在此居住,但需“日出息钱二千”。也就是说,一座至少价值5000贯的住宅,每天的租金是2贯,月租60贯。北宋开封的一座住宅,月租金大约在数贯到数十贯之间。到了宋徽宗朝,开封的房屋租赁价增加了一倍,南宋租金继续上涨。绍兴九年(1139),江西路江州州学之前,有岳飞所建造的房屋38间,每间每月1贯128文。乾道初,邵武军城内谢侍御家的别宅三间,十分宽敞洁净,开作邸店,每年的租赁钱是120贯。但由于传说里面有鬼怪,“多不敢居”,所以“赁费不及半”。实际上,租赁价格应当在250贯至300贯之间。且以250贯计,每年每间约83贯余。南宋后期,张卿有诗云:“小小园林矮矮屋,一日房钱一贯足。官至正郎子读书,一妻一妾常和睦。”朝廷官员租住的带园林的宅院,每月的租金是30贯。而宋代下层人户一般每天收入数十文到100文,维持一个人最低生活的费用是20文左右。如此比较,就可见房租之重了。

既然房屋租赁是宋代一个新兴的巨大市场,房租成为包括官员在内的广大城镇居民以及社会、朝廷的一件大事。那么,房租的增涨与减免便成为宋代官民互动的日常行为。就民间当事者而言,业主绞尽脑汁想加租,租户千方百计想减少、拖欠房租;就官方而言,为稳定社会经常下令免除部分房租、制止加租。

减免房租是重要的统治手段,宋政府制定一系列制度来减免房租

宋政府高扬仁政旗帜,标榜惠民政策,制定一系列制度来减免房租。

其一,节日减免。每逢重大节日,朝廷便蠲免房租,以示恩泽,使百姓感激欢欣,营造喜庆氛围。宋真宗时,诏令租住官舍的贫民,遇冬至、元旦、寒食三大节日,免除三天的房租。“此节日放免之始也”,此后形成制度,历年实行。又如立冬之后,如遇瑞雪,朝廷照例会“放公私赁钱五七十”,以示优恤。这些都是与民同乐的举动。

其二,灾害减免。每当有灾害发生,减免房租便是朝廷救灾的常规方式之一。“国朝祖宗以来,惠恤孤贫,仁政非一。每遇大雨雪,则放公私房钱”。如皇祐六年(1054)初春有寒流袭来,且降大雪,冻死百姓很多。宋仁宗诏令各州县长官,无论官房、私房一律免除三天房租。绍圣四年(1097)十二月多风雪天气,开封等地民众生活艰苦,宋哲宗“深轸睿慈,蠲放房金,以至再三”,即连续三

次免除若干房屋租金。嘉祐五年(1060)京城发生瘟疫,朝廷免除官私房钱十日。遇到水灾、火灾等与房屋有直接关系的灾害,更是根据具体情况优恤。

其三,天变减免。宋高宗时,杭州一带有年冬天下大雪,而且雷声阵阵,实属异常天象。“识者忧之,是阳不胜阴之明验也”。皇帝深感恐惧,回应天谴的主要措施即“俯恤民隐,放房钱以宽细民”,免除房租以减轻居民的负担。

其四,皇室重大事务减免。宋宁宗登基时发布赦书,其中有一项内容,就是“应官司房廊、白地赁钱并放至绍熙四年终”。即免除了此前绍熙四年(1193)官房的部分房租。嘉定末,宋宁宗去世后,其牌位放入供奉祖先牌位的太庙,这是重大典礼,朝廷诏临安府城内外官私房赁钱予以不同程度的减免,此后周年的小祥祭礼、两周年的大祥祭礼均照此一同减免。其他如皇室人员患病需要社会祥和、民众祈祷,也会有此举措。

其五,军情危机减免。如靖康元年(1126)冬,金兵大举入侵,部队逼近黄河,朝廷“虑细民不易,故放免公私房钱”。以此来稳定京城居民的人心,以利保家卫国。

其六,地方官减免。县官减免房租,一度成为恤民的主要方式:“令所以恤民者,惟蠲放僦金耳”。除了上述朝廷诏令外,知县为了讨好百姓,造出种种借口如到任、生日、升迁等,便减免房租若干日,“至有一岁放及太半者”,即减免了大半年的房租。

这些制度和惯例,使得减免房租的理由冠冕堂皇,可见至少在统治集团心目中,减免房租具有十分重要的作用,已是重要的统治手段之一。

宋政府屡屡颁布诏令禁止房租疯长

用行政手段减免若干天数房租是好事,但并不能遏制房租的增长。宋政府还必须开辟另一条战线,压制业主疯狂加租。

宋仁宗时,官营店宅务出租房屋业务出现严重亏损,朝廷专门派官员整顿,重点打击豪强侵占官地、修盖屋舍出租谋取暴利,并相机增加房租。但考虑到其中有贫民“供纳不易,宜特与免添长”,并不增加贫民的房租,还保证“自今更不添长”。

相对官营房租来说,私营房租的调控要艰难的多。每逢房租疯长之际,宋政府总是屡屡颁布诏令,予以禁止。宋徽宗时,开封的房产主多以翻修为名成倍增加房钱,使得贫民难以承受。朝廷对此高度重视,诏令今后京城内外业主增修屋业,如没有扩大面积即不得增加房租,如有违犯,按照违法惩处。

南宋初,大批流民潮水般涌向杭州等地避难,当地房产主乘机哄抬房租,致使租户陷入贫困。绍兴三年(1133)皇帝诏令地方政府予以禁止,准许被勒索高价房租者前往官府控告,如情况属实,对业主重加谴责,没收物产。如本府不受理此类案件,准许到朝廷越诉。绍兴三十年,诏令临安府城区,自绍兴二十一年以后官府新建房屋的房租,一律减少三分之一。以此来“慰安群心,无复流离愁叹之意”,从而稳定新生的南宋政权。

压制房租增长的另一措施是大幅度削减租额。宋徽宗曾诏令,开封的官私房租一律减收十分之二;宋孝宗、宋宁宗、宋理宗等多次下令减少房租三分之一。从宋徽宗时开始一直到南宋,朝廷几乎每隔十年就会颁布一次减少房租的诏令。南宋杭州的一些房主,由于朝廷连连减免房租,竟然“连年不收一孔”即收不到一分房租。

为落实调控房租的诏令,宋政府有两大斗争对象:房产主和与之勾结的地方官

无论减免房租的制度还是禁止租金上涨的诏令,都是纸上谈兵,关键在于能否落实。宋代有法不依、执法不严的情况比较突出,在房租问题上也是如此。因此,要严格执法,宋政府的斗争对象一是房产主,二是与之勾结的地方官。

宋理宗时,曾因旱灾祈祷,诏令全国免除半个月的房租。可是,文件下达到各县后,就有与房产主勾结的县官藏匿文榜,不予公布,在上级政府派员督查后,才陆续实行。但仍有顽固抵抗者,象山县就是典型。据说该县凡是朝廷颁布的优恤百姓的法令从不执行,甚至法定三大节日各免三天房租的制度也不落实,原因是当地有许多寄居官员从事房屋租赁生意,势力强大。象山知县孙逢辰因此受到上级庆元府长官的弹劾,要求朝廷予以降级处分,同时惩处那些官员房产主。

作为房租上涨的受害者,民间租房户的斗争更为频繁、直接。斗争的方式,一是依法控告,二是干脆诉诸武力。例如象山县拒不执行免租诏令,如有租户要求落实减免政策,就会被业主赶走。于是,租房居住、开店的商人胡三十太等,

顶着知县和业主的威胁,曾集体上访向知府告状,维护自身合法权益。更有民间力量表达的比较激烈,酿成恶性案件。当然,宋政府同时也不忘保护房产主的合法利益,维护其正当房租收入,毕竟这是宋代城市中与乡村农田种植一样的重要产业。

以上可见,在宋代,房租之事绝非小事,正如南宋著名士大夫吴潜所谓“事若甚微,关系实大”~我们可以明显感到:减免房租、压制房租上涨成为治理国家的一个重要举措,适应了城市化历史潮流的需要。在业主和租户的利益冲突中,宋政府立场并不站在房产主一边,而是站在弱势群体租户一边,主要维护的是中小商人、作坊主、城市贫民和流动人口的利益。宋政府的“耳朵”放得很低,故而对底层声音比较敏感。这一问题的揭示值得高度重视。

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