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    • 开发商逾期办证 业主可依法维权
    • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2021-01-22  /  浏览:459 次  /  

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       随着我国社会经济的不断发展,人民的生活水平也在稳步提高。购买一套属于自己的房子,这是大多数人的梦想,如今这个梦想,人们也基本上能够通过自己的努力把它变成现实。可是,当购买一套商品房后,发现开发商迟迟不给办证,这个时候,拥有新房的喜悦,难免也会因为迟迟拿不到房本而大打折扣了。那么,当出现开发商逾期办证的情形后,业主又该如何维护自己的权益呢?



    案情简介

    2016年2月22日,张三、肖四与泰和县某置业有限公司签订了《商品房买卖合同》,合同对双方权利、义务进行了约定,其中第八条:出卖人应当在2017年6月30日前依照……将商品房交付买受人使用;第十五条:出卖人应当在商品交付使用后180日内,将办理权属(包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证)登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,……买受人不退房,出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件四为“合同补充协议”,协议的第七条为“对合同第十五条的补充约定”,内容为:“1、买受人委托出卖人办理产权手续,出卖人尽量按照双方约定日期办理产权登记,但是出卖人不承担该无偿委托行为的逾期责任……;3、在合同约定的房屋交付期限届满前,买受人须……支付应由买受人承担的物业维修基金和办理房屋权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。在上述期限内,如买受人……未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约定时间前来办理交房手续、未及时提供办理登记所需的全部手续、资料等,出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移登记的相关手续,由此产生的一切后果均由买受人承担,同时出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;4、因政策及政府主管部门原因、工作程序,造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的,出卖人不承担任何责任……;5、办理分户房屋所有权证的时间,从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费,提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算,如因买受人原因或不可抗力使产权登记手续超过合同第十五条约定期限延迟办理的,出卖人不承担违约责任……”等等。

    合同签订后,张三、肖四按照合同约定付清了全部购房款。2017年6月,泰和县某置业有限公司按照合同约定将上述商品房交付张三、肖四,同期张三、肖四将该商品房租赁给泰和县某置业有限公司关联企业某国际酒店作为酒店公寓进行经营,并由某国际酒店每年向张三、肖四支付租金。


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    2019年1月3日,张三、肖四经泰和县某置业有限公司通知到泰和县某置业有限公司处办理了契税、公共维修基金、产权登记费等办证费用的代收代缴事宜,泰和县某置业有限公司直接在某国际酒店应向张三、肖四支付的租金内扣除了上述相关费用后,向张三、肖四出具了《泰鑫14#酒店公寓税费收款单》。

    2020年5月6日,泰和县不动产登记局才对上述商品房颁发了不动产权证书。泰和县某置业有限公司逾期办证,已构成违约,张三、肖四为维护自身合法权益,遂诉至法院,要求判令泰和县某置业有限公司赔偿其逾期办证违约金。



    法院观点


    法院认为,张三肖四泰和县某置业有限公司签订的两份《商品房买卖合同》,系双方真实意思表示,合法有效,受法律保护,双方均应按约履行。《商品房买卖合同》中明确约定了张三肖四购买的商品房为预售商品房,故本案案由应变更为商品房预售合同纠纷。

    张三肖四泰和县某置业有限公司在《商品房买卖合同》中仅约定出卖人向产权登记机关报备权属登记资料的时间是商品房交付使用后180日内,双方未明确约定办理或取得不动产权证书的具体期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定,预售商品房办理权属登记的期限为商品房交付使用之日起90日,但该期限明显短于双方在《商品房买卖合同》中约定的权属登记资料报备期限180天。结合法律规定及当事人约定,可以认定泰和县某置业有限公司张三肖四代办权属登记的期限为商品房交付使用后180日内。


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    本案泰和县某置业有限公司张三肖四交付商品房的时间是2017年6月,向张三肖四代收代缴契税、公共维修基金、产权登记费等办证费用的时间是2019年1月3日,期间相距约18个月;泰和县不动产登记局为张三肖四所购买商品房颁发不动产权证书的时间是2020年5月6日,距离泰和县某置业有限公司交付商品房的时间约36个月,均远远超过商品房办理权属登记的法定期限和双方约定期限,明显存在逾期。

    泰和县某置业有限公司提出张三肖四不能如期获得不动产权证书系因张三肖四未及时缴交契税、公共维修基金、产权登记费等办证费用以及受当地政策影响、政府主管部门办证程序诸多限制等因素造成,但泰和县某置业有限公司所提交的证据难以证实其抗辩理由,不予采信。

    泰和县某置业有限公司作为商品房开发销售商,为张三肖四等购房人代办商品房权属登记事宜系其法定义务,不得拒绝。本案《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”系泰和县某置业有限公司提供的格式合同,该协议第七条约定的免除泰和县某置业有限公司逾期办证责任的内容,有违背公平原则,损害了张三肖四的利益,应认定条款无效。

    张三肖四泰和县某置业有限公司在《商品房买卖合同》中约定逾期办证的违约金按已付房价款的3%计算,该约定系双方当事人意思的一致表示,没有违反法律规定。张三肖四2017年6月收到商品房后立即租赁并获得租金,逾期办证并未对张三肖四造成直接损失,且张三肖四已收到不动产权证书,相关权属已得到确认。张三肖四以合同约定违约金数额极低为由要求调整,于法无据,亦有违诚信公平,不予支持。

    综上,泰和县某置业有限公司逾期办证构成违约,依法应承担违约责任,应按合同约定按已付房价款的3%计算向张三肖四支付逾期办证违约金。



    律师评析

    在民事法律行为中,合同双方主体依照合同约定履行合同义务,一方面,这是诚实信用原则的基本体现,另一方面,这也是市场经济健康有序发展的必然要求。特别是在关系民生的商品房销售领域,商品房出卖方更应该严格依据《商品房销售合同》的相关约定,依法依约履行及时交房、及时办证的义务。当出现开发商逾期交房、逾期办证的情形后,在双方协商无果的情形下,业主可以通过诉讼来依法维护自身的权益。


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    刘臣

    江西一泓律师事务所

    专职律师

    Tel:15079760545

    赣州市律协金融证券保险专业委员会委员、瑞金市作家协会会员、国家一级围棋裁判员。曾担任太平洋保险公司法律顾问,参与过企业破产管理、政府征地拆迁及银行信贷尽职调查等非诉业务,办理机动车交通事故责任纠纷、提供劳务者受害责任纠纷、商品房销售合同纠纷、公司股权纠纷等案件百余起。

    擅长领域:侵权纠纷、商品房销售合同纠纷、各类民商事合同纠纷等。


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