• 楼市复苏进程可能被打断
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2022-07-22  /  浏览:146 次  /  

  房地产行业弱复苏情况下,近期又出现了部分城市业主“停贷”的情况,成为短期楼市下行的“导火索”,行业信心的恢复被进一步遏制。

  半个月过去了,购房者出现了两大应激反应。

  从新房成交数据来看,民企新房转化率下降,30个涉及“停贷”的重点城市最新一周转化率下降至19%。这意味着,短期内购房对民企新房越来越谨慎。

  此外,购房者避险情绪加重,导致新房成交环比降四成,而二手房成交环比升两成。

  行业来之不易的回暖势头,恐怕要被再次打消了。

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  影响最大的还是新房市场。

  根据CRIC监测数据显示,30个涉及“停贷”的重点城市7月前两周房成交环比两连跌。

  具体数据来看,第28周(7.4-7.10),30个重点城市新房成交面积为341万平方米,环比下降41%,此前连续8周环比上涨的格局被打破。

  第29周(7.11-7.17),成交规模环比再降12%。

  典型城市新房周成交规模环比大降,比如景德镇和漯河分别环比下降38%和43%。

  拿7月前两周周均与6月周均对比,10个典型城市新房规模环比降幅也达到了41%。只有成都和深圳,因“倒挂热”项目如成都华侨城滨江壹号、深圳华润城的支撑,周成交规模环比呈现上涨趋势。

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  新开盘项目去化率和转化率也很能说明问题。

  第29周,30个重点城市去化率降至23%,相较于第26周高点时下降21个百分点;转化率降至19%,较第25周高点时下降19个百分点。

  与6月整体开盘去化率对比,也可以看出当前城市去化率水平在走低,重点50城开盘去化率持续提升至39%,房地产市场复苏进程大概率会被打断。

  究其原因,由于各地调控政策放松之后,边际效应递减,导致7月新房成交较6月自然回落,再加上疫情影响下经济尚未复苏,居民购买力下降,点状爆发的停贷事件对购房者信心也产生了一定的负面影响。

  多重因素作用下,一部分购房者重新观望,或选择确定性强的项目,或选择购买二手房。

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  一个明显的趋势是,国央企项目因“交付”能够得到保障,越来越受到购房者青睐。

  近三周以来,央国企以及优质民企来到访量和转化率均有上升,而多数民企新开盘项目明显遇冷。

  CRIC数据显示,第29周国央企新开盘项目平均转化率已升至29%,优质民企略低为20%,两者较6月末均有不同程度的上升。

  再来看民企。

  第24周以来,民企新开盘项目持续遭遇客户流失,转化率由第27周高位下降至第29周的16%,降幅达到了17个百分点。

  具体项目看,以南通两个项目为例,南通远创宸樾项目第29周客户到访量较第27周(6/25-7/1)降低23%,而央企中海翠湖溪岸来访量则明显上涨,第28周较第26周(6/18-6/24)上涨11%。


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  新房市场部分城市“停贷”情况对购房者造成的应激影响,还表现在短期需求挤压至二手房市场,再加上部分城市二手房政策较为宽松,一定程度上会促进二手房交易上涨。

  第29周,15个重点监测城市成交163万平方米,环比上涨6%,同比涨幅扩大至13%。其中南京和成都环比上涨14%和6%,较年内周均上涨41%和54%。我们看到,这两个城市个别项目出现了“停贷”的情况,再加上南京、成都均针对二手房出台相关政策,短期内促进了二手房市场成交。

  聚焦10个涉及到“停贷”的典型城市,7月二手房周均成交规模环比上涨了5%。

  相较于新房市场41%的环比降幅,二手房市场承接了不少外溢出来的购房需求。重点10个城市中,有6个城市出现新房周均成交环比大跌,但二手房周均成交环比上涨。

  比如北京、苏州、青岛、南京、漯河和景德镇均出现“新房成交环比下降、二手房成交环比上涨”的现象,其中苏州、漯河和景德镇二手房环比涨幅超15%。


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  房地产市场复苏进程,仍然存较大不确定性。

  近期,西安、汕头、沧州等十余个城市出台措施,进一步加强对商品房预售资金监管、对房地产项目进行全周期监管。随着积极信号的释放,市场信心以及观望情绪将有所缓解,而市场由点到面全面回暖仍需要时间。

  从目前情况看,7月全国新房成交规模势必会遭受较大冲击,尤其是中西部二线城市短期将遭遇明显下降,而部分停贷项目较多的城市,短期市场复苏进程或将被打断,潜在置业群体因应激反应而不敢买新房,从而导致新房市场成交或进入下降通道。

         来源:丁祖昱评楼市



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