热点关注
A：“你的房子多大？”
B：“建筑面积100，使用面积80。”
A：“你的公摊不少啊”
从上面的对话中可以看出，B虽然花了100m²的购房款，但是实际居住的房子并没有那么大。大家都看过房产证，都看到过上面写有建筑面积多少平，套内建筑面积多少平，这两个数据一般会有10+~20+的面积差，而这个面积差就是公摊面积。那么，房产证上建筑面积、套内建筑面积和公摊面积有什么关系？其实建筑面积与套内建筑面积是包含关系，建筑面积＞套内建筑面积，建筑面积－套内建筑面积＝公摊面积（除去套内分摊面积的部分）。
一、建筑面积
1、定义
建筑面积指建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积，包括附属于建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。建筑面积”也被称为建筑展开面积，具体是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层面面积的总和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标；每层的建筑面积按照建筑物勒脚以上外围墙的水平截面计算，主要包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。买房时，建筑面积也指房屋的销售面积。
2、计算
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
3、影响
对于普通住宅而言，建筑面积关系到你买房要缴纳多少钱，因为房屋的总价＝每平米的单价＊建筑面积；其还关系到购房者买房入住时，物业费、取暖费的收取，这些都是按照建筑面积的平米数收取的。比如每月物业费＝每平方米的物业费＊建筑面积，100㎡的房子，物业费2元／㎡／月，收取一年的物业费为2400元。
4、温馨提示
房屋的建筑面积与合同面积
①误差±3%，多退少补；
②误差超过+3%，3%以内多退少补，3%以上不补钱；
③误差超过-3%，3%以内正常赔款，超过3%的部分双倍赔款，也可以选择退房。
二、套内建筑面积
1、定义
套内建筑面积指商品房套内各部分建筑面积的总和，主要由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完善地反映买房人个人私有部分的产权。
①套内房屋使用面积
也称套内使用面积，装修上也叫“地毯面积”，指的是建筑物各层平面中直接为生产生活所使用的净面积之和。套内使用面积：卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
②套内墙体面积
套内使用空间周围维护或承重墙体、柱体所占的面积。新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙）均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入大部内墙体面积。
如下图，中间的墙壁为AB两户共用的墙壁，墙体宽0．4m，长为15m，墙体总占地面积为6㎡，则AB两户分别承担3㎡的墙体面积。
③套内阳台建筑面积
一般按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。原计划的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；凹阳台按其交战面积的一半计入建筑面积；半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。
2、计算
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
3、影响
套内建筑面积是衡量所购房屋价值的指标，且套内建筑面积越大，房屋面积的使用率越高。总价200万的房子，同样是建筑面积100㎡，套内建筑面积85㎡和套内建筑80㎡的房子单价对比，85㎡的房子单价更低，单价为2．35万／㎡，80㎡的房子单价为2．5万／㎡。
三、公摊面积
1、定义
公摊面积是指整栋楼的产权人对小区内的公共用房、管理用房、共用建筑空间等共同分担的建筑面积，由整栋楼的购房者共同出资购买。公摊面积主要由两部分组成：一是能构成整栋建筑物的公共用房和管理用房建筑面积，包括电梯井、楼梯间、垃圾间、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体。而仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等是不计入公摊面积的。每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。
2、计算
每户公摊面积＝每户的套内建筑面积×公摊系数。
公摊系数＝整幢楼的应分摊的公共建筑面积之和÷套内建筑面积之和
3、影响
公摊面积的大小，关系到我们究竟花了多少“冤枉钱”，毕竟在房屋总价里面包含了公摊部分的房价。另外公摊面积也关系到套内建筑面积的大小以及公共区域舒适度的高低。公摊面积越大，则套内建筑面积越小，实际的套内使用面积也就越小；公摊面积太小，套内建筑面积则变大，但公共区域，比如楼梯、过道、电梯的面积则会受到压缩，造成业主使用的拥挤和不便，一旦发生故障也很难得到及时修理。总之，公摊面积不宜过高，也不宜过低，合适才行。
4、公摊面积多大比较合理呢
①7层以下住宅公摊率为7％－12％：多层建筑是层数在6层左右的建筑，公摊部分的面积包括楼梯间和为住户提供服务的物管用房（热交换站、水泵房、配电室等）。
②7－11层住宅公摊率为10％－20％：楼层为7—9层的小高层公摊取决于各楼盘自身的情况。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10％－15％之间；而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间。
③12－33层住宅公摊率为14％－24％：高层住宅的公摊面积是大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25－33层之间，而且高层住宅的楼梯高度高。
④别墅类的公摊率为1％－8％：一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。
那花钱购买的是哪个面积呢？
花钱购买的，也就是写入产权证的，也称产权面积，主要是指房屋产权所有人依法拥有的房屋建筑面积。
实际上，根据房屋买卖合同中的面积计算方式的不同，产权面积既可能是建筑面积，也可能是套内建筑面积，还可能是套内使用面积。比如，普通商品房的产权面积指的就是建筑面积，但如果是别墅、房改房的话，其产权面积也可能指的是套内使用面积。
最后附上比较直观的图给大家看看，黄色部分为套内使用面积，绿色部分为公摊面积，浅蓝色部分为墙体面积。
免责声明:本站所刊载的所有的房源信息、活动信息、资料及图片均由网站用户提供，其真实性、合法性由信息发布人负责，本网站不声明或保证其内容之正确性或可靠性。所有信息请与经纪公司、房产公司、家装公司、业主个人等确认为准！
赣公网安备 36078102000015号