编者按：棚改项目是否一刀切的“官方回答”一直备受瞩目，对此传闻6月25日晚国开行总行紧急表示只是回收了棚改项目的合同审批权限，但并未暂停所有棚改项目。棚改项目缘起于解决三四线房地产去库存的核心问题——需求不足，意在通过棚改来创造需求。可被需求推高的三四线房价是否会随着需求消减而降低呢？

本文作者为凯盛签约专家慧声说房，曾在成都商报社会新闻部、北京晚报地产部、新浪乐居任职记者编辑，目前任地产媒体高级记者，致力于地产转型研究。

^{_{棚改造富，房价翻番}}

一个特别典型的案例：河南驻马店新蔡，一个贫困县。在2013年房地产已经火爆的背景下，买房价格在1600元到2500元之间。但大家更希望在自家宅基地上建房，买房较少。自2017年推行去库存政策+水系改造计划，大范围拆迁导致买房需求旺盛。现在新蔡房价达到4000多元。

恒大集团首席经济学家任泽平曾说过长期楼市是看人口的。历史上看，三四线城市人口外流，几年难涨。人口外流房价却不断唱多，这是什么原因呢？

_{^{北上广挤出来的接盘侠出手了三四线}}

三四线火是从2017年开始的现象。2017年这轮房价上涨尤其生猛的原因可以归结为以下几个方面：

1.人口回流。80后、90后在沿海务工返乡之后，县城是他们置业的首选对象。

2. 去库存战略和一二线城市的挤压效应。去库存本身来说就是去杠杆，鼓励一线二线城市挤压人群往三四线城市去买房，然后通过土地财政缓解政府的财政危机。从2017年开始一线城市纷纷出现限购限售等措施，买房需求被强制转向三、四线城市。

3. 资产外溢效应。一二线城市在调控中心城市资产的外溢效应，导致很多货币流向了三四线城市和小县城。

4. 城镇化的红利。碧桂园为什么能够持续去看好三四线城市的一个很大的原因，用任志强的话来说，流动产生需求，需求产生价值。但流动同时也会让市场分化。城市分化强的城市会一直需求叠加，弱的城市会减少直到衰亡。

5.中介和炒房团。买涨不买跌，这是一个心理的博弈过程。为了获得投机收益，利用从众心理，中介带领客户组成规模资本通过联合房产中介刷屏、媒体炒作导致城市房价提升。

6.改善性需求。中国90%以上楼都是没有热水的，70%以上没卫生间的。所以改善性需求是很大且不能忽视的。

7.政策引导。现在房产其实有时候不是一个市场行为，是政府的调控行为。所以房产有时不是一个商品，而是一个计划产品。

因此，三、四线城市房价需求旺盛大涨的原因主要归功于去库存政策以及棚改化的推波助燃，但一二线城市的挤压效应带来的人口回流和当地的改善性需求也是其次要原因。但是随着棚改项目的推进和完成，其带来的购房需求正在大量消减。三四线城市的未来发展前景该如何看待呢？

现在市场上主流的观点是认为三四线城市是人口流出重灾区，没有人口支撑，现在三四线城市的繁荣是一种虚假繁荣。未来这些城市的房价会回归到真实水平。是这样吗？

在京津冀大都市圈，长三角大都市圈、珠三角大都市圈，甚至包括一些城市群，包括中原城市群和大武汉、大成都等重大都市圈城市群里的三四线城市，甚至县城，他们的发展潜力还是比较大的。判断城市发展前景一定要有区别性地去看待。看城市是否为大都市圈周边，产业支撑力如何。

如果是人口回流人员，在三四线是自住需求，建议买一个。因为将来货币肯定还是要超发的，货币膨胀量是大的。不一定非要升值，保值也是很不错的选择。

总体概括来讲，现在城市化进程只有60%左右，很多地方还有发展前景。至少这20年内三四线城市，东部地区崩盘可能性很低，如果你的房子在都市圈里，不用担心，房价未来肯定还是要涨的。

来源：快资讯凯盛群英