来源：90度地产

    资本是逐利的，这是不变的道理。楼市的焦虑，或许在于，钱往哪走有时候还得看脸色。

    央行降个准，楼市就跟着欢呼雀跃，没人在乎7000亿的资金最后流到楼市的有多少；棚改货币化补贴叫停的风声一出，楼市里就哀嚎一片，也少有人真正在意这个消息的真真假假。

    从什么时候开始，楼市变得那么敏感？

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    央行降准释放的资金，实际上确实可以流入楼市。这从历年央行降准对楼市的影响就可以判断。

    今年4月25日央行降准，之后的5月份，来自克而瑞研究中心的数据，5月全国商品房销售面积、金额同比分别增长8%和21%，增速创2017年7月份以来新高，市场渐有回暖之意。具体到各线城市，一、二线城市明显加快供应节奏，成交量低位回升，三四线城市市场热度仍在延续，成交量依旧维持在较高水平。

    此次降准，虽然从表面上看，没有楼市的份儿，但拿到政策性文件，你要学会两项技能，第一，别让“一本正经”的政策限制了你的想象力；第二，要学会咬文嚼字式的推敲。

    任泽平曾较含蓄地给出暗示：虽然在目前房地产市场大范围限售、限贷、限价的环境下，降准资金直接流入房地产市场的可能性不大。但从操作层面看，结构性政策虽然能够约束资金第一次流动方向，但对二次流动方向约束有限。

    这次央妈降准释放的7000亿资金，有5000亿用作“债转股”。你要知道，就在央行宣布降准前期，房企债务违约潮集体爆发。不少企业频被曝出“没钱还债”奄奄一息的生存现状。没钱还债，又无经营性现金流正常运营，照此下去，这些企业可能的命运就是苟延残喘。

    这样来看，“债转股”的降准确实有点“定向”的意思。而这7000亿资金的二次流动方向，其中2000亿将通过小微企业来实现。

    “小微企业难以把控，其自身经营不好的时候，也不排除其将贷款用于更有诱惑力的楼市，或者小微企业将这些钱借用给别人，别人将这些钱投入到楼市的项目上。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，纵观历次降准周期，定向降准也只能做到央行到商业银行这一步，央行与监管部门实难把控最终的资金流向。

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    资金对企业的支持在某种语境下，可以等同于对企业家的支持。无论是房地产企业还是其他企业，资金流入之后就需要再找一个出路。

    出路在哪里？答案无非有两种，第一，用于企业的经营；第二，投资有价值的产品。

    于是，“房产”作为经过验证之后的中国最有价值产品再次被纳入资金流向的通道。当然，这也符合“1998年后期，中国居民最大的储蓄罐就是房地产”的逻辑。按照西南财大的研究，房地产到现在为止，城市居民70%的资产配置房地产。

    值得注意的是，诸如中银宏观、华泰宏观、申万宏源等金融机构都认为，预计年内进一步降准依然为大概率事件，或有1—2次定向降准。

    克而瑞研究中心做出的判断是，受惠于定向降准，短期内房地产市场也将迎来难得的销售窗口期，对购房者而言，无论是恐慌性还是投资性购房需求或将加速进场。

    不过，在“房住不炒的”的大背景下，投资普通住宅已经很难获利。根据云房数据与和讯房产联合发布的数据显示，从静态租赁、长期租赁、历史五年转售和未来五年转售4项投资指标来看，全国普宅在2017下半年迎来了历史性的拐点：除未来五年转售回报率外，其他3项指标均出现了不同幅度的下滑和回落。这意味着楼市投资暴利时代的终结，也预示着长线转售投资回报率将有小幅上升。

    因此，资金愿意追逐的楼市产品，不再是刚需房和老破小，而是能承载更大的豪宅类产品。选择了这样的产品，也就相当于选择了一种生活方式和投资方式。

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    有人说，最贵的房子必然承载着最好的生活方式。

    这看上去有些绝对，但细细想来，人们对生活方式的选择不只是说说而已，生活方式也承载着可以量化的巨大价值。这种价值尤其体现在承载生活最多可能的居住产品上。

    比如以健康、康养为主题的居住产品，已经越来越成为资本追逐的对象。这也为财富人群在选择居住产品时提供了更多方向。无论是符合康养条件的区域，还是满足康养要求的产品，都在这一背景下获得了巨大的增值空间。

    以北京为例，在《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中，西北部生态涵养区写入总体规划中，张家口及承德将成为西北部生态涵养区中重点突出的城市。尤其是，有着北京后花园美誉的张家口，因承载着冬奥会、京津冀协同发展、生态保护和水源涵养等三大历史任务，留给未来无限的想象空间。

    而在产品的选择上，长期关注及倡导健康生活方式的品牌企业，也成为了财富人群的投资新标的。

    此后市场中可供流动的资金越来越紧，手握重金的“金主”不断调整着自己的投资思路，房地产，无论是市场还是产品，若想获得资金的青睐，就必须得找到一条通往幸福彼岸的通道。