2018年瑞金市棚户区改造项目涉及征迁户4000余户，以下是一类区域征收的相关政策：

    1、什么是棚户区？

    棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。

    2、2018年棚户区改造项目一类区域征收范围是哪里？

    红都大桥至塔下寺区域、竹岗摇前区域、瑞明松山下及罗布塘区域、瑞明东路区域、岗背村岗脑区域、城南返迁房区域、画龙岗区域、岗背汤屋及碰坵区域、城南大道区域、象泽大道区域、瑞金宾馆周边区域、瑞明石头背区域（体育馆西侧）、桔林原104车队旁区域、城西返迁房（一期）区域等14个区域列入2018年棚户区改造项目一类区域征收范围（具体改造范围以规划红线图为准）。

    3、2018年棚户区改造范围房屋拆除后，原用地用于做什么？

    2018年棚户区改造范围房屋拆开后主要是用于拓宽道路、景观绿化、公共设施建设等。

    4、被征收房屋合法性如何认定？

    按土地使用权证、房屋所有权证及实际情况相结合的原则进行认定。有合法证件的，按证件载明进行认定。无合法证件的，由市房管局会同市国土资源局、城建局、征收办、象湖镇人民政府等有关单位调查认定，认定为合法建筑的，按规定进行补偿安置，改变了房屋现状或部分房屋已转移、灭失的按测绘面积为准。认定为违章建筑或调查登记实施之日起在房屋征收范围内违章新建、扩建、改建房屋、封闭阳台的，由城市建设综合执法部门、象湖镇责令限期整改或依法强制拆除，不予任何补偿或补助。

    5、补偿安置的方式有哪几种？

    实行货币补偿、产权调换二种补偿方式。

    6、对被征收人的补偿范围包含哪些？

    （1）被征收房屋价值的补偿(含地上房屋和所占用土地的价值)；

    （2）因征收房屋造成的搬迁、临时过渡安置的补偿；

    （3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

    7、房屋面积如何测算？

    房屋面积测算按照中华人民共和国国家标准GB/T 17986-2000《房屋测量规范》、建设部〔2002〕74号文件的规定进行测量和计算。

    8、主体住房安置比例如何？

    按被征收住房建筑面积1:1进行安置。房屋总层数只有一层的，按被征收住房建筑面积增加50%安置指标；房屋总层数为两层的，按被征收住房建筑面积增加20%安置指标；房屋(含一幢商品套房)总层数为三层及以上的，不再增加安置指标。

    增加的安置指标面积，由被征收人按安置房成本价2160元/平方米购买，在征收补偿时一并结算。（安置房成本价由前期费、土建、配套设施、绿化、水电、税费及管理等费用组成。经调查，我市多层商品房成本价为2080元/平方米，小高层成本价为2560元/平方米，高层成本价为2660元/平方米，本项目安置房为高层房屋，本着再让利的原则，安置房成本价取2160元/平方米）

    9、产权调换房位于哪里？

    产权调换房屋位于城西返迁安置点（原深燃天然气周边）、城南返迁安置小区（农产品交易中心西侧）、城东返迁安置小区（瑞金八中附近）。

    10、返迁安置房有几种户型？

    返迁安置房原则上设计60—140平方米左右的四种户型。

    11、产权调换安置房交房标准是怎样的？

    产权调换安置房交房标准与普通商品房交房标准类似。外墙：面砖、涂料装饰。内墙：中级抹灰混合砂浆打底，公共部分（如楼梯间）粉白。地面：水泥砂浆找平。内窗：外墙推拉窗，进户门为防盗门，无室内门。厨房：无设备。卫生间：无设备。阳台：按设计。电：电源线至各用户门口，公共楼梯。水：给水主管道接在入口处，室内安装下水主管。其它按设计。

    12、原有住宅房屋与安置房面积不同，如何结算差价？

    安置的住房面积大于拆迁面积的，10平方米以内（含10平方米）按安置住房成本价2160元/平方米结算补差，大于10平方米以外部分按4319元/平方米结算。增加的安置指标面积，由被征收人按安置房成本价2160元/平方米购买，在征收补偿时一并结算。

    13、怎样才可以享受奖励优惠政策？

    被征收人在规定的签约期限内签订征收补偿安置协议并腾空房屋的，方可给予奖励优惠政策；超过规定期限签订协议或腾空房屋的，不享受任何奖励优惠政策。

    14、选择产权调换征收进度奖励如何计算？

    征收进度奖励按照约定的签约期及被征收人腾空交房期限实行分阶段奖励。

    第一阶段签约的，按被征收主体房建筑面积200元/平方米的标准给予奖励；第二阶段签约的，按被征收主体房建筑面积100元/平方米的标准给予奖励；第三阶段签约的，按被征收主体房建筑面积50元/平方米的标准给予奖励。

    第一阶段腾空交房的，按被征收主体房建筑面积300元/平方米的标准给予奖励；第二阶段腾空交房的，按被征收主体房建筑面积200元/平方米的标准给予奖励；第三阶段腾空交房的，按被征收主体房建筑面积100元/平方米的标准给予奖励。

    15、附属房（含生产性用房、杂间、洗澡间、简易厨房、猪牛栏、厕所等）如何补偿，有没有奖励？

    征收附属房（含生产性用房、杂间、洗澡间、简易厨房、猪牛栏、厕所等）一律实行货币补偿，不予产权调换安置，不享受奖励政策。

    16、商业用房安置比例如何？

    对被认定为商业用房的，按认定建筑面积1:1进行安置，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定被征收商业用房及安置的商业用房的价值，互相结算价值差。

    17、选择产权调换的，被征收房屋的装饰装修如何补偿？

    被征收房屋普通装饰装修（水泥地面、水电线路、外墙和内墙面水泥粉刷或刷白、木制、铝合金或塑钢门窗）价值已包含在补偿价值中，不另作评估；精装饰装修部分，另行评估，给予货币补偿。精装饰装修评估价原则上最高不超过180元/平方米。

    18、安置房如何办证，是否有优惠政策？

    被征收人在办理安置房相关证件时免缴行政事业性等费用，相关部门只收取工本费。在办理产权调换安置房土地使用权证时，对被征收房屋为国有出让土地上房屋的，给予办理国有出让土地使用权证；对被征收房屋为国有划拨土地上房屋或集体土地上房屋的（含无任何证件被认定为合法建筑），给予办理国有划拨土地使用权证，安置房交付后一年内自愿办理国有出让土地使用权证的，对其安置房分摊土地享受土地出让金评估价减免50%缴纳出让金，逾期办理的，不予享受该项优惠。

    19、货币补偿如何补？

    对私有住宅产权人按被征收房屋所处不同区域类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。如果不选择房地产价格评估机构评估的，也可按市政府公布的基准价格进行补偿。具体如下：

   （1）框架结构房屋：3000元/平方米；

   （2）砖混结构房屋：2900元/平方米；

   （3）砖木结构房屋：2800元/平方米；

   （4）土木结构房屋：2750元/平方米。

    对未砌墙的框架结构房屋征收在原补偿标准的基础上下调200元/平方米进行征收。

    20、评估公司如何确定？

    房屋征收部门通过公开招投标方式在网上发布房屋征收评估信息，在征收范围内公布不少于3家已报名并符合资质的评估机构名单，供被征收人协商选定，协商选定期不少于7天。协商不成的，按照少数服从多数投票决定。投票仍不能确定的，房屋征收部门通过摇号、抽签等方式随机确定评估机构，并聘请公证机构进行现场公证。被征收人选定或者随机确定的评估机构名单须在征收范围内公布。

    21、被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的如何处理？

    被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

    22、被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的如何处理？

    被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。

    23、选择政府发布的基准价格进行补偿的，有另行评估装饰装修吗？同一幢房屋中，被征收人选择了产权调换和货币补偿两种补偿方式的，其精装修价值如何确定？

    没有。同一幢房屋中，被征收人选择了产权调换和货币补偿两种补偿方式的，其精装修价值应均摊至每一平方米。

    24、所有拆迁户都享受购房补助吗？

    没有。只有选择货币补偿的，在征收补偿签约期限内完成协议签订并在腾房期限内搬迁交房的，且被征收房屋总层数为一层、二层或三层的才享受购房补助。被征收房屋（含一幢商品套房）总层数为四层及以上的，不给予购房补助。

    25、选择货币补偿的购房补助如何计算？

    对在规定期限内签订征收补偿协议并腾空交房的三层以下（含三层）房屋被征收人，按被征收主体房屋建筑面积给予被征收人购房补助。补助标准如下：

   房屋总层数仅有一层的，按1050元/平方米给予补助。

   房屋总层数仅有二层的，按600元/平方米给予补助。

   被征收房屋仅有三层的，按300元/平方米给予补助。

   房屋（含一幢商品套房）总层数为四层及以上的，不给予购房补助。

    26、选择货币补偿的征收进度奖励如何计算？

    征收进度奖励按照约定的签约期及被征收人腾空交房期限实行分阶段奖励。第一阶段签约的，予以300元/平方米的奖励；第二阶段签约的，予以200元/平方米的奖励；第三阶段签约的，予以150元/平方米的奖励。

    第一阶段腾空交房的，予以300元/平方米的奖励；第二阶段腾空交房的，予以200元/平方米的奖励；第三阶段腾空交房的，予以150元/平方米的奖励。

   被征收人如选择货币补偿，且在第一阶段签约、第一阶段腾房的，分别增加300元/平方米奖励。 

    27、假如有100平方米占地的砖混三层房屋（建筑面积300平方米），补偿与奖励各如何？

   （一）选择产权调换方式的补偿与奖励。在第一阶段签订协议并腾空交房，可以直接置换300平方米的安置房，并可同时享受最高15万元（300平方米×500元/平方米=15万元）的奖励。

   （二）选择货币补偿方式的补偿与奖励。签订协议并腾空交房均在第一阶段，可以得到87万（300平方米×2900元/平方米=87万元）的补偿，并可同时享受最高45万元（300平方米×1500元/平方米=45万元）的奖励补助。签订协议并腾空交房均在第二阶段，可以得到87万（300平方米×2900元/平方米=87万元）的补偿，并可同时享受最高21万元（300平方米×700元/平方米=21万元）的奖励补助。签订协议并腾空交房均在第三阶段，可以得到87万（300平方米×2900元/平方米=87万元）的补偿，并可同时享受最高18万元（300平方米×600元/平方米=18万元）的奖励补助。如果未在规定时间内签订协议并腾空交房，不给予任何奖励补助。

    28、本次拆迁房屋，最高可得到多少钱1平方米？

    最高可得到5250元/平方米（基准价3000元/平方米+购房补助1050元/平方米+签约奖300元/平方米+腾房奖300元/平方米+选择货币第一阶段签约、第一阶段腾房增加奖600元/平方米=5250元/平方米）。

    29、被征收人的商业用房选择货币补偿的如何补偿？

    对载明或认定为商业用房且被征收人选择货币补偿的，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定被征收商业用房的价值。

    30、被征收人的商业用房征收进度奖励如何计算？

    商业用房选择产权调换或货币补偿，签约奖励、腾空交房奖励参照住宅选择产权调换奖励，不享受购房补助，最高可得500元/平方米。

    31、合法取得土地使用权证但无地上建筑物（含房屋基础、圈梁）的用地如何补偿？

    合法取得土地使用权证但无地上建筑物（含房屋基础、圈梁）的用地一律实行货币补偿。国有土地（含房屋基础、圈梁）按评估价格给予补偿；集体土地按450元/平方米给予补偿，房屋基础、圈梁按评估价格给予补偿。

    32、主体房占地以外土地如何补偿？

    土地使用权证载明面积大于主体房占地面积的，大于部分属国有土地性质的，经评估后给予货币补偿；大于部分属集体土地性质的，按450元/平方米给予补偿。主体房占地以外院占地无土地使用权证的，按42.7元/平方米给予补偿。

    33、住改非房屋如何认定？

    住宅改为非住宅房屋由市国土局、城建局、房管局、征收办、市场监督管理局、象湖镇等部门单位认定。认定条件是该房屋办理了营业执照、经营许可、税务登记证明，且在征收公告发布前3年以上持续在经营的。对实际用于经营的部分（临街第一层第一开间纵深在12米以下的，按实际纵深计算，纵深超过12米的按12米计算）认定为住改非房屋面积。二楼以上经营行为一律不给予认定为住改非房屋，只给予停产停业损失补偿。

    34、未安置商业用房的住改非房屋是否还有其它补助？

    住改非房屋用途补助标准按实际经营面积计算，根据城区商业用房（住改非房屋）地段类别对照表（附件3）规定，对一类地段住改非房屋中的营业用房部分按3200元/平方米给予补助。对二类地段住改非房屋中的营业用房部分按1800元/平方米给予补助。对三类地段住改非房屋中的营业用房部分按800元/平方米给予补助。其它未列入类别的区域和小街小巷住改非房屋用途补助标准按实际经营面积给予600元/平方米补助。 

    35、企业厂矿如何补偿？

    征收土地涉及企业拆迁和苗圃、畜禽养殖场、砖厂、瓦窑、沙场等项目拆（搬）迁的，由征收实施单位牵头，根据需要由市国土资源局、城建局、征收办、市场和质量监管局、环保局、农粮局、林业局等相关部门及象湖镇对其项目批准文件、合同、实际经营内容进行认定、补偿，不予安置。

    企业的建（构）筑物、生产设施设备委托有资质的评估机构进行评估，根据评估结果予以补偿。

    36、搬迁补助费如何发放？

    按被征收主体房屋建筑面积6元/平方米的标准给予补助，每户每次不低于1000元，低于1000元的按1000元发放。选择货币补偿或现房产权调换安置方式的发放一次，选择期房产权调换安置方式的发放两次。企业在规定时间内自行搬迁的，给予企业生产厂房、生产设施设备补偿总额5%的搬迁损失费（含停产停业损失）。

    37、临时安置过渡费补助如何发放的？

    选择期房安置方式的，临时安置过渡费按实际过渡时间发放（过渡时间不满一年的按一年发放），选择现房产权调换或货币补偿安置方式的，临时安置过渡费按3个月发放，一类区域标准为被征收主体房屋建筑面积6元/平方米·月，每户每月不低于360元，低于360元的按360元发放。原则上多层建筑安置小区过渡期限为24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合小区过渡期限为36个月。超过约定过渡期限12个月以内的，按标准增付50％临时安置过渡费；超过约定过渡期限12个月以上的，按标准增付100％临时安置过渡费，直至交付安置房为止。

    38、停产停业损失补偿应当符合哪些条件？

   （1）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；（2）征收决定公告发布前3年持续在经营，并有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；（3）已办理税务登记并具有税负核定凭证。

    39、停产停业损失补助费如何计算？

    因征收房屋造成停产停业损失的，由有资质的专业机构评估确定后予以补偿。停产停业损失是指对被征收人房屋租金损失和经营者经营损失予以补偿。对被征收人停产停业损失的补偿时间按6个月计算。对经营者的停产停业损失补偿时间按3个月计算。被征收人的损失参照房屋被征收前经营主体同类同地段房屋市场租金评估确定；经营者的损失参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税的所得额、从业人员最低工资评估确定。

    40、办证费用补助如何计算？

    被征收人在规定期限内签订征收补偿协议及时腾空房屋，能提供被征收房屋国有土地使用权证的,按证件载明面积给予20元/平方米补助，能同时提供国有土地上被征收房屋所有权证的,再按证件载明面积给予20元/平方米补助；能提供被征收房屋集体土地使用权证的,按证件载明面积给予10元/平方米补助，能同时提供集体土地上被征收房屋所有权证的,再按证件载明面积给予10元/平方米补助。仅对持有合法有效证件的被征收人给予办证补助，对只缴纳了规费、有批条等情形的不予办证费用补助。

    41、违章建筑如何处理？

    违章建筑需拆迁户自行拆除，一律不予测绘、不予评估、不予任何补偿。

    42、协议签订分几个阶段？

    第一阶段：2018年8月15日—11月30日。

    第二阶段：2018年12月1日—12月10日。

    第三阶段：2018年12月11日—12月15日。

    43、项目范围内95%的被征收人签订了征收补偿协议后，腾空交房期限是什么时候？

    第一阶段：发放补偿安置款之日起15日内。

    第二阶段：发放补偿安置款之日起第16—第25日内。

    第三阶段：发放补偿安置款之日起第26—第30日内。

    44、先签订协议并腾空交房有什么好处？

    先签订协议并腾空交房好处有二：一是可以先选房，二是享受的奖励标准更高。

    45、签订协议时要带什么手续？

    签订征收补偿协议时，被征收人应持身份证、户口本及土地使用权证和房屋所有权证到场（商业经营的被征收人需要携带营业执照、纳税证明，房屋所有权人若已婚，还需带上结婚证），被征收人因故不到场的可以委托代理人持相关证件及授权委托书到场签订（授权委托书可以由被征收人在征收工作人员现场见证下出具），将土地使用权证和房屋所有权证原件等权属证明材料由征收实施单位收回，按有关规定办理土地、产权注销手续。

    46、本项目全面实施（发放补偿款或选择安置房、腾空拆除房屋）的前提是什么？

    本项目达到95%的被征收人签订了拆迁补偿协议后全面实施（发放补偿款或选择安置房、腾空拆除房屋）。

    47、对住房困难户的照顾政策是什么？

    通过本方案安置后，仍达不到本市城市最低住房保障条件的，可以向住房保障管理部门提交住房保障申请。住房保障管理部门应及时对提交申请住房保障的被征收人予以核实、确认，并办理相关手续，在同等条件下可优先安排保障性住房。征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，允许选择一套最小户型安置，最小户型原则上为60平方米左右，安置时补齐至36平方米，不结算差价；36（不含36）至60（含60）平方米的部分按安置房成本价结算，超出60平方米的部分按市场价结算。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于36平方米的，按照36平方米建筑面积结算。

    48、征收有纠纷的房屋如何征收？

    征收有纠纷的房屋，由征收人按有关法律程序予以证据保全和公证提存，先行征收。

    49、被征收房屋有租赁行为的如何处理？

    被征收房屋有租赁行为的，由被征收人与承租人自行协商解决有关租赁问题。

    50、被征收房屋存在被抵押、已出租、被查封、权属有争议、出售后尚未办理转移登记手续、继承或遗赠纠纷等情形的如何处理？

    在补偿协议签订前，被征收房屋存在被抵押、已出租、被查封、权属有争议、出售后尚未办理转移登记手续、继承或遗赠纠纷等情形的，被征收人应当如实向征收实施单位书面报告，由征收实施单位根据相关法律法规规定处理。

    被征收人逾期不报告的，自行承担不利的法律后果；隐瞒事实真相骗取补偿的，相关合同条款无效，按照诈骗行为依法追究法律责任。

    51、被征收房屋已达成补偿协议的，在规定时间内被征收人拒不搬迁腾空房屋的如何处理？

    被征收房屋已达成补偿协议的，在规定时间内被征收人拒不搬迁腾空房屋的，依法将被征收房屋予以强制拆除。

    52、被征收人对房屋征收决定、补偿决定、责令交出土地决定不服的怎么办？

    被征收人对房屋征收决定、补偿决定、责令交出土地决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

    53、被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，且在补偿决定或责令交出土地决定规定的期限内又不搬迁的怎么办？

    被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，且在补偿决定或责令交出土地决定规定的期限内又不搬迁的，依法强制执行。