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    • 这些问题不解决,业主闹心,物业憋屈,小区不安宁、不和谐
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-10-03  /  浏览:595 次  /  

    由于我们城市化进程

    步伐相对较快

    部分业主对

    物业服务的认识还极为有限

    部分物业公司

    也缺乏足够的经验和配置

    相关政策法规也

    存在一定的空白和遗漏

    因此,不少小区的业主与物业公司之间纠纷频发,疑难问题、遗留问题堆积如山。遗留问题如果不能得到及时解决,久而久之就变成无法解决。一个小区是否和谐,是牵涉社会稳定的大事。如果生活在一个闹心的小区,估计谁也不能保持一个乐观阳光的心态,微笑面对家人、工作和社会。

    今天,小编冒昧剖析和建言,希望能够对小区业主、物业公司、社区以及行政主管部门有所帮助和提示。

    当前,物业管理存在的十大问题分别是:

    一、业委会问题;

    二、开发商遗留问题;

    三、维修基金问题;

    四、物业费、停车费等收费标准问题;

    五、私搭乱建和公共道德问题;

    六、门禁制度问题;

    七、偷盗或损坏赔偿问题;

    八、快递包裹保管问题;

    九、小区共同财产收入分配问题;

    十、安置、商住混合小区问题。

    根据小编的调查,遇到以上问题,一旦得不到妥善和满意的答复和解决,不少业主通常的泄愤办法就是:拖欠物业费(心里想:总有你找到我的时候)!而性格略微偏激,脾气略微火爆的个别业主的处理办法就是:堵门。

    殊不知,这样的解决方式即使偶尔让诉求得到了满足(部分反而是矛盾激化),但是长远的来看,不仅不利于小区的和谐稳定、有序运营,而且树立了一个非常反面的形象,让小区素质高的鄙视你,让小区素质低者效仿你。久而久之、恶性循环。

    业委会问题

    1、业委会的成立是否依法(物业管理条例)按照基本条件和程序进行的?

    2、多数小区基本都是在部分业主刚刚入住,很多业主还在装修更未入住,在社区指导下成立的,业主之间根本不熟悉不了解,仓促选举产生,是否能够代表大多数业主的意志?

    3、业委会的工作是否公开透明?业委会应该怎样听取业主们的诉求?

    4、业委会的成员的工作态度是否能保持刚加入时那样积极?有没有存在消极和不作为情况?

    5、眉山不少安置小区(经典案例:碧华林小区)是由安置户率先入住,商品房住户后期入住,那么业委会是否也一样代表了大多数业主的意志?

    6、业委会成员是否该领取补助?补助金额为多少恰当?

    7、业委会代表全体业主与物业公司之间签订合同,是否做到了公正公开、合理合法?

    8、业委会成员是否应该在小区内公布头像及简单个人资料,便于业主们认识和交流?

    9、业委会成员的辞职、辞退、更换、换届等信息是否合法且公开?

    10、业委会的工作该怎样形成业主监督机制?

    开发商遗留问题

    由于很多小区的物业公司都是由开发公司旗下的物业公司服务,其它的绝大多数小区的“前期物业”,也是依法由开发公司选聘或者指定的。因此,我们的多数业主就认定物业公司和开发公司是一家人,出现问题找谁都一样,物管天天都在,找起来更方便,就基本全都认定了物业公司。这一点上,小编站在公正的立场上,首先为物业公司抱屈一番。

    绝大部分物业公司与开发公司在经济上、隶属上毫无关系。即使部分物业公司是开发公司的子公司,但是管理相对独立,财务更是单独核算。所以,关于开发商方面的遗留问题,与物业公司毫无关系,有的甚至是销售代理公司方面的问题,更是与物业公司沾不上边。

    1、建筑物质量问题:外墙渗水、屋顶漏水、墙壁裂缝、电梯运行不稳定等;

    2、配套设施完善问题:绿化、健身、业委会办公场所、公厕等;

    3、房屋、车位产权证问题:近年眉山有多个楼盘出现此问题;

    4、销售时胡乱承诺问题:底楼私家花园、顶楼的楼顶使用权、露台搭建等;

    5、延期交房问题:包括不够交付标准仓促交付,近年也较多;

    6、实际与承诺不相符问题:体现在大门、绿化和修改建筑规划的较多。

    维修基金问题

    住房专项维修基金是指专项用于物业共用部位,共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。眉山市维修基金缴纳标准为电梯公寓50元/㎡,门市50元/㎡,多层35元/㎡,别墅55元/㎡。

    相比较于前两个问题,关于维修基金的纠纷在现实生活中要略微少一点。原因是:所有老小区都没有住房维修基金这个项目,没有收取,也就不存在提取和动用。而现在的新小区,虽然已经缴纳了住房维修基金,但是,由于入住时间短、设备设施等使用率不够高、保修期未到或者刚满,因此也没有没有动用的必要。不过,一些新小区由于特殊原因(质量原因、维护不善原因、意外原因等),已经有了申请动用维修基金的不少案例。

    提取住房维修基金纠纷产生于两个方面:一是否具备提取维修基金的条件;二是否符合提取维修基金的程序。

    1、是否具备提取维修基金的条件?

    这就出现了一个相关法律法规的空白:物业公司应尽的义务里面就有一项——维修维护小区的设备设施。那么超过多少钱的维修(更换配件)费用,才有资格提取维修基金呢?根本就没有明确的规定。据小编了解,在眉山城区的新小区中,物业与业委会签订的服务合同对于此条款也普遍比较模糊,埋下了一定的纠纷隐患。在实际操作过程中,一般也自行约定了一个数额。眉山一般根据小区大小,物业公司自行约定200元——1000元以下由物业公司自行承担维修及费用。

    2、是否符合提取维修基金的程序?

    这就又牵涉了一个公民基本素质的问题,因为程序里面有一项规定,提取维修基金的申请上面必须经三分之二以上的小区业主同意。在意见征集过程中,就会出现一些素质不够高或者相关法规不够清楚的业主,不同意。举例说明,眉山某小区三号楼电梯故障,需要维修及更换配件,总价格超过万元。在提取住房维修基金的申请需经5号楼、2号楼业主签字同意的时候,就遇到相当大的阻力。拒绝签字的理由是:3号楼的电梯故障关我什么事?既不是我弄坏的,也不是我在使用,更没有影响到我,凭什么要我出一份钱?

    物业费、停车费等

    收费标准问题

    前几日眉山又爆出两起业主与物业的纠纷:一起为对物管费收费标准不满意;一起为保安与业主因为亲友探访收取停车费不满导致抓扯。

    由于绝大多数小区的收费标准都不一致,所以关于收费标准的问题是几乎所有小区都发生过争执的问题,甚至闹到过房管局和物价局。其实物业服务是一种市场行为,物业服务的标准不一样,那么收费就肯定不一样,没有一个统一的价格的。完全在于业主与物业公司签订服务合同时的约定。

    以电梯公寓为例,眉山某小区电梯住户收费标准为1.8元/平方米;而眉山另一小区电梯住户收费标准仅为1.0元/平方米,差价达到80%,也都不算违规违法。

    如果业主们认为收费标准与服务标准不相符,就完全可以要求提高服务质量或者是合同期满修改收费标准。

    而未入住的物业费用也是个小区频发的一个纠纷,往往很多业主认为:我的房子根本就还没有装修,更谈不上入住,丝毫没有享受到物业公司的服务,凭什么要交物管费?而且还要全额缴纳?但是物业公司的理由更具备合法性:根据物业管理条例,一旦交房,就开始计算物管费用。物管条例上还有一句话更加具有总结性:业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。当然,物业公司为了减少纠纷,完全可以根据实际情况,自行执行一个人性化的收费原则。

    停车费问题也是眉山纠纷频率较高的一个矛盾,很多眉山本地的业主群甚至也都转发过一条新闻:外省某小区业主集体起诉开发商,诉求小区车库归全体业主所有,最终胜诉。其实这只是一例个案,并不适用于我们眉山,一般来说:只要该车库(车位)在申报的建筑规划上存在(也就是可以办理产权证),那么所有权也就属于开发商,开发商(物业也可代收)就有出售和出租的权利(这里暂时不讨论这个法律问题)。

    其实停车费包含两个内容:车库(位)租赁费和车辆管理费。车库(车位)租赁费收取的基础是:开发商(或其它自然人)拥有产权,业主并未购买。这属于一种市场的商业行为,即使某些开发商为了尽早将车库出售变现,所收取的租赁费较高一些,从法律上讲业主也无权干涉。车辆管理费则是无论业主是否购买,无论规划上是否存在,都应当缴纳的一笔费用。物业收取管理费的主要职能是:摆放有序、道路顺畅、安全看管。相应的,一旦出现损伤、被盗等,那么就要根据情况承担一定的责任,责任的额度有一个核实、认定、划分以及协商的过程。

    至于外来车辆(含亲友探访)临时停车是否应该收费以及收费标准,则仍然是物业服务合同中双方应当约定的内容。

    私搭乱建和公共道德问题

    目前我们关于私搭乱建的问题较为普遍。重灾区是顶楼业主侵占楼顶、底楼业主侵占花园,还有一个就是违规搭建和封闭赠送的露台(至于违规安装雨棚和防护栏,因为对别人危害不大,暂不讨论)。

    这一点上我们公正的说:物业人员绝对的是相当的冤,比窦娥还要冤。

    私搭乱建发生的原因是:

    1、为了达到销售的目的,销售人员擅自(或经过领导授意)承诺可以搭建(反正不用写进购房合同,销售结束就走人);

    2、看见别的业主搭建了,觉得吃亏了,效仿别人;

    3、完全出于私利,认为对别人侵害性不大,私自搭建。

    以上搭建的原因,跟物业公司半毛钱的关系没有,但是最终物业公司却要承担几乎所有的责问和责任。说穿了,物业公司自己也是坚决反对乱搭建的,问题在于:手中没有执法权,无法强行阻止;对于已经完成搭建的,更没有权力和勇气果断去动手拆除。要说责任,只有两点:1.安保巡查不够频繁,没有及时发现,导致有些乱搭建的几乎成型才发现;2.没有与相关执法部门协调沟通及时到位,没能及时查处。

    其它公共道德问题跟上述问题较为雷同,主要表现在:1、摘花捕鱼;2、乱停乱放;3、噪音扰民;4、私设灵堂;5、践踏花草;6、家禽家畜;7、空调滴水等等。这些方面物管公司也委屈的承担了很多责任和责难,其实这些都应该是“业主规约”中约定业主应该共同遵守和维护的内容,物业人员只有好言相劝,无法也无权进行处罚。

    门禁制度问题

    这个问题也是物业公司非常头痛和委屈的事情,时常导致纠纷和堵门事件。

    1、刷卡进门(大门和单元门)制度

    其实绝大部分业主和物业公司都是非常支持的,但是为什么都不能坚持下去呢?原因有两个:个别素质不高的业主经常忘记带卡;不少老年人不懂也不习惯高科技产品。导致该制度形同虚设,一般只有几个月的热度,最终大部分恢复到传统的进门方式。大家可以看看,几乎所有的新小区的单元门都设置了闭门器,需要按密码(刷卡、对讲、钥匙等方式)才能进入,但是现在,几乎都是被人为破坏了的,或者用砖头塞住单元门了的。主要责任在个别业主,不在于物管。

    2、陌生人进出询问登记制度

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