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    • 瑞金房地产市场形势(2019年1-9月)分析报告
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2019-10-11  /  浏览:2251 次  /  

    瑞金房产网小编近期据住建局数据综合分析,1-9月在经济下行压力较大的背景下,我市房地产市场供需均明显下滑,部分购房者特别是改善型购房群体持币观望情绪浓厚,市场整体去化效果较差,面对市场周期性低迷,我市认真贯彻省、市房地产宏观调控政策,始终坚持“房住不炒”的定位,认真落实“三稳”工作目标,加强了市场监管,总体保持了市场的平稳运行。但市场存在一些苗头性、倾向性、潜性问题,值得引起关注。


     一、市场主要运行情况

     (一)市场主要开发指标均呈负增长。1-9月,全市完成开发投资13.82亿元,同比增长-8.54%;施工面积68.95万㎡,同比增长-10.63%;其中新开工面积34.61万㎡,同比增长-28.76%;竣工面积32.7万㎡,同比增长-8.15%。从目前完成的数据上看,各项指标与去年同期相比均呈负增长,形势不容乐观。从各开发项目实际施工进度来看,大部份楼盘仍存在施工进度跟不上的问题,其中的原因是多方面的,有受天气影响、有自身资金不足、有企业股东内部矛盾造成项目停工、有项目内历史遗留问题未处理到位等因素,多数企业仍对当前市场缺乏信心。

    (二)新建商品房、存量房销量齐下降。1-9月,我市销售新建商品住房2090套,同比增长-60.96%,面积26.43万㎡,同比增长-60.85%,其中第三季度与第二季度相比下降21.02%,销售金额17.25亿元,同比增长-56.44%。销售非住宅(含商铺、车库、杂间)1078间,同比增长-46.53%,面积8.22万㎡,同比增长-54.51%,其中第三季度与第二季度相比增长56.25%,销售金额4.81亿元,同比增长-56.51%;二手房成交1303宗,同比增长-11.84%,成交面积16.31万㎡,同比增长-25.21%。按我市往年市场的正常销售情况来分析,当前销售市场仍处于理性状态。从各项目销售统计数据来分析,目前销售市场分化进一步加剧,成熟大盘销量相对较好,企业实力不济,基础配套设施未完善的楼盘相对冷清,从非住宅销量情况来看,目前仍以集中商业项目为主。

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    (三)住宅库存增量较大接近预警值。1-9月,我市新建商品住房库存约为2950套,面积约37.5万㎡,比去年同期相比增长114%,比前一季度相比下降6.25%。按照今年以来住宅平均销售量计算,去库化时间约为11.5个月,库存量接近预警值。非住宅(商铺)库存面积约38.7万㎡,去库化时间约为36-40个月,去化压力相对严峻。

    (四)土地成交、预售项目相对较少。1-9月,我市出让商住用地2宗(金融商务区C地块、D地块),成交面积8.46万㎡(约126.87亩),同比增长-21.15%,出让总价54470万元,楼面地价平均约2850元/㎡,与去年同期出让土地楼面地价下降10%左右。核发商品房预售许可证36本,批准预售面积45.48万,同比增长-45.14%。从预售项目来看,涉及开发项目14个,其中新开工项目5个,项目相对减少,但批准预售面积远高于销售面积,说明部分楼盘存在滞销风险。

    (五)住房均价相对稳定且起伏不大。1-9月,全市新建商品住房销售均价6526元/㎡,较上年同期同比增长11.27%。其中9月均价为6437元/㎡,同比增长-1.53%,环比增长-6.12%,销售均价有所下降。从当前房价变化情况来看,我市销售均价相对稳定,未出现大起大落的现象。


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    二、市场存在的问题

    (一)商品房销售情况不佳,企业资金周转困难。自去年第4季度以来,我市房地产市场持续降温,销售面积出现大幅回落的现象。主要原因:一是居民购房意愿下降。受经济下行压力的影响和不确定性的增加,居民持币观望心态突显;二是棚改实物安置量较大,货币化安置相对减少,影响商品房销量;三是银行按揭规模趋紧,首付比例及按揭利率的提高,影响购买力;四是自有资金不足,部分企业仍靠第三方融资平台来解决这一问题,特别是当前土地、财务、营销等前期成本的大幅增加,一旦遇到销售不好情况,企业将面临资金巨大压力。五是资金周转困难。据统计,商品房预售监管资金为25%,银行贷款保证金10%-15%,两项就占销售总额35%,资金长期在帐户沉淀,导致企业资金周转困难。

    (二)企业营商环境较差,水电配套工程要价高。据我市房地产业协会反映,一是供水企业指定供水设备品牌购买,比同质品牌市场询价高出许多,常常因供水设备价格问题影响供水安装和验收;二是供电企业对供电施工报批手续繁琐,审批速度缓慢,尤其是预算报价、设备选型、付款条件、验收等方面存在很多不合理的条款,若供电施工不是由供电部门指定的企业施工,则工程竣工后手续繁锁,移交更难,目前大部分楼盘交付半年多还是使用施工用电,引发业主信访不断,企业苦不堪言。

    (三)地下车位办证,出让金缴交问题反映强烈。开发企业对我市地下停车位(库)申请不动产登记时,要求企业一次性全部缴交地下空间用地使用权出让金的问题意见较大,特别是在当前房地产市场低迷、地下车位滞销的现状下,开发企业要先行缴交少则几百万,多则上千万、几千万的出让金后才能办理产权登记,让企业不堪重负,导致目前地下车位产权登记工作的无实质性进展,长此以往,必将引发严重矛盾和问题。

    (四)房闹、物闹现象频现,政府打击力度不够。当前在业主维权的过程中,作为开发企业,支持政府职能部门对合理诉求解决的处理意见,但对不合理诉求,或者涉法涉诉的民事纠纷问题,煽动群访施压,收取业主维权费捆绑业主利益,采取围堵企业经营办公场所,打横幅、非法集会示威等恶意房闹,相关部门对已经出现扰乱企业生产经营秩序的情况处置力度不够。在物业管理方面,也存在多起恶意物闹的现象,牵头人往往为了私利,打着为业主维权的旗号,组织煽动不明真相的业主闹事,通过解聘物业公司达到自已捞钱的目的,收集业主信息,为日后推销装修材料产品服务等,相关维稳执法部门未形成处置合力。                 

    (五)项目遗留问题推进慢,房屋征迁力度不够。近年来,政府为加快开发项目用地范围内的征迁问题处理,做了大量工作,也解决了不少征迁遗留问题,但仍有少数项目的征迁工作推进缓慢,拖延了项目开发时序进度,增加企业开发成本,打击了企业的投资信心。据统计,目前仍有红都国际城、东投·太阳城、东投·大名府、瑞都·阳光城等4个项目用地范围内的征迁问题没有得到解决。


    三、市场判断与预测

    在房地产市场整体调控不放松,稳地价、稳房价、稳预期的前提下,因城施策措施将更加精准,差别化调控和保障合理购房需求仍是未来房地产调控的基本措施。当前“房住不炒”的宏观政策调控下,投机性需求消失,投资性需求消退,改善性需求力的基本格局已形成,特别是我市在棚改货币化安置比例降低,以实物安置为主的形势下,又缺乏人口和产业支撑市场需求饱和度增加,预计短时期内房地产市场仍会延续弱势格局,楼市有价无市的局面仍将僵持一段时间。

    从国庆期间的销售情况来看,大部分楼盘销售良好,特别是近期新开盘的项目,企业反馈去化率达到80%,但是否是楼市回暧的信号,还有待进一步观察。

    从市场的运行环境来看,随着经济下行压力的加大和不确定性的增加,企业信心和居民购房意愿均出现下降,可见市场参与者对市场未来预期并不乐观,但这些现象都是周期性的,符合市场自然规律。

    从市场自身供求关系来看,未来住房潜在供给量仍在增加,而住房需求趋于减少,库存已接近预警值,房地产市场正逐步进入以购房者为主导的买方市场。

    从市场需求情况来看,改善型需求将向个性化、多样化、智能化转向。随着生活水平的提高和信息化时代的到来,特别是一批品牌房地产企业进驻我市房地产市场,改善型需求将逐步增加,未来潜力将进一步挖掘。

    从市场当前面临的风险来看,2016-2018年我市商品房成交量(含非住宅)约达到2.2万套,而涉及在今年交付的项目和套数又较多,今年开始信访维稳压力已显著增大。

    从非住宅销售情况来看,受“电商”扩张及实体经济不振因素双重影响下,我市非住宅需求低迷,当前除纯商业项目外,短期内要扭转商住小区商业滞销局面很难。


    四、当前市场应对措施

    未来房地产调控政策,需要更加注重市场性,避免把短期政策长期化。针对当前市场情况,暴露的问题确实令人担忧,这既有市场本身因素,也有企业自身原因,基于此,要解决当前存在的问题,促进我市房地产市场持续健康稳定发展,提出如下应对措施:

    (一)加大对市场正面宣传力度,适时推出相关政策剌激市场。面对当前房地产市场整体降温,商品房销售量与去年同比下降59.51%,企业信心有所动摇的情况。一是要加大对房地产政策宣传力度,利用电视、政府网站、报纸、微信公众号等媒体客观、公正地报道房地产市场运行规律,营造有利于房地产市场持续平稳健康发展的舆论氛围。二是要坚持“以稳为主、”的政策基调,分类精准调控,建议政府根据市场的变化情况,通过调整棚改货币化安置比例,加快推进楼盘周边的配套建设和重大项目开工建设,增加就业增长率和城市吸纳力,适时出台相应政策拉动需求增长。

    (二)加强房地产信贷金融支持,着力解决企业资金周转困难。一是优化金融服务功能。分管金融业和房地产业的市领导共同召开银企对接工作座谈会,积极加强和改进银企关系,为银企合作搭建平台;二是降低商品房按揭门槛,缩减审批流程,适当降低首付比例,增强购买力,适当提前按揭放款时间,切实做好商业地产的银行按揭贷款工作;三是作为省直管市,金融部门要着力协调,争取省级金融部门支持,扩大信贷规模,拓宽贷款渠道,争取贷款审批权限下放。

    (三)明确土地出让金缴交程序,尽快破解地下车位办证瓶颈。建议自然资源局充分调研,尽快拿出解决地下车位不动产登记相关配套操作性文件,特别是对地下车位办证缴交土地出让金的问题。一是明确分类补交的原则。站在解决历史遗留问题的角度,按照法不溯及既往的原则和疏堵结合的原则,建议对《瑞金市地下车位(库)不动产登记规定(试行)》文件出台前、后已竣工的项目区别对待;二是明确土地出让金的计算方式。是以该宗土地出让时点的基准地价或楼面地价计算,还是以申请办理初始登记时点的该地项目所在地段的基准地价或楼面地价计算,应予以明确;三是明确土地出让金的缴交方式。考虑到目前地下车位滞销的现实和企业先行垫付资金的压力,建议改变以前在初始登记环节一次性缴交土地出让金变为转移登记环节按每个车位缴交土地出让金。

    (四)建立风险防控和矛盾化解机制,严厉打击“房闹、物闹”事件。针对部分楼盘出现的“房闹、物闹”现象,以及当前房地产市场存在的诸多信访问题,建议建立房地产市场风险防控和矛盾纠纷化解工作联席会议制度,成立联席会议工作协调领导小组,由住建、公安、自然资源、发改、市场监管、税务、法院、司法、行政审批、象湖镇等部门组成,明确部门职责,形成部门合力,共同化解房地产项目存在的不稳定因素。一是对开发企业、物业企业在经营过程中的违法违规行为发现一起查处一起,决不姑息迁就,以维护良好的市场环境。二是相关部门加强执法力度,对一些牵头业主在维权过程中采取不正当的违法行为,如非法集资维权、围堵企业办公场所、售楼部,拢乱公共秩序,采取野蛮方式拉横幅标语、锁门堵公共通道等违规违法行为予以坚决制止和打击。

    (五)完善商品房售后服务管理制度,加大售后服务监管力度。加强商品房售后服务管理是规范房地产秩序、化解矛盾、促进社会稳定的一项举措。一是各开发企业要强化服务意识,严格按规定向买受人提供《两书》并承担商品房保修责任,设立售后服务机构,建立售后回访制度;二是要加强售后服务的信息公示,确保服务电话的畅通,建立完善的业主档案,以便内部查询和主管部门检查和监督;三是加强对商品房售后服务的管理和监督检查,对企业不按规定设置服务机构的、不能有效处理业主投诉引发上访的,将依法进行处理。

    (六)优化房地产市场营商环境,进一步提振房企发展信心。针对企业反映水电工程要价高且手续繁移交难的问题。建议供电、供水部门重视房企的呼声和困难,合理调整工程价格,不断优化营商环境,精简审批和移交程序,提升服务效率。针对项目用地范围内房屋拆迁等遗留问题推进慢建议由由市领导及相关乡镇和职能部门组成征迁遗留问题处置工作队,做好项目用地内征地拆迁遗留问题的处置工作。分项目列出时间表,尽快解决项目用地范围内征迁遗留问题。

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