热点关注瑞金房产网小编据相关部门数据分析，1-9月，我市房地产市场发展相对平衡，开发投资、商品房销售面积等主要经济指标均有所增长。受年初疫情的影响，我市始终贯彻省、市房地产市场宏观调控政策，坚持“房住不炒”的定位，认真做好“六稳”工作落实“六保”任务，进一步加强了市场监管，总体保持了市场的平稳运行。
一、市场运行情况
（一）开发投资情况
1-9月，完成房地产开发投资13.95亿元，同比增长0.94%；施工面积69.52万㎡,同比增长0.83%；其中新开工面积37.73万㎡，同比增长9.01%；竣工面积46.67万㎡，同比增长42.72%。
（二）商品房销售情况
1-9月，销售住宅2175套，同比增长4.07%，销售面积27.98万㎡，同比增长5.86%，销售金额18.44亿元，同比增长6.7%。销售非住宅（含商铺、公寓、车库等）1148间，同比增长6.49%，面积9.5万㎡，同比增长15.57%，销售金额4.7亿元，同比增长-2.29%；二手房成交1265宗，同比增长-2.91%，成交面积17.47万㎡，同比增长7.11%。
（三）商品房库存情况
1-9月，我市新建商品住房有效库存约为3917套，面积约51.35万㎡，比去年同期增长39.9%，去库化时间约16.5个月，非住宅（含商铺、非住宅类公寓）库存面积约43.07万㎡，去库化时间46个月。
（四）土地成交情况
1-9月，我市出让商住用地7宗，成交面积28.23万㎡（423.39亩），出让总价110500万元，溢价率3.96%。
（五）预售批准情况
1-9月，办理商品房预售36本，批准预售面积45.83万㎡，同比增长0.77%。
（六）住宅均价情况
1-9月，我市新建商品住房销售均价6592元/㎡，较上年同期同比增长1.01%。
二、市场存在问题
1、土地投放过于集中，不利市场健康发展。
据统计，1-9月我市成交土地7宗，约423亩。截止目前有存量土地的开发项目达到14个，共计存量土地约610亩，按批准的容积率来计算，建筑面积在100万㎡以上，按近几年我市年度开发量来看，预计需用2年左右的时间去消化。当前土地投放过于集中且存量较多,导致市场供需矛盾突显，不利于市场健康发展。
2、住宅存量超预警值，去化形势尤为严竣。
目前，我市商品住宅有效库存去库化时间达到16.5个月，已大大超出去库化合理时间，随着新盘的陆续上市，预售项目的增多，库存量将会更高。受疫情及市场大环境等因素影响，当前我市商品房销售形势并不稳定,去库存压力尤为严峻。
3、部分楼盘风险加大，信访维稳问题频发。
经调查，我市部分房企资金紧张，尤其是实力小，管理不当的企业，风险在加大，加上因疫情导致销售量下滑资金难回笼，有可能引发资金断裂或崩盘的风险。目前个别企业已出现资金链断裂，工程停工，房屋无法交付，导致信访维稳问题频发，对整个房地产市场上造成极大的负面影响。
4、市场供应持续增量，成交颓势有待破解。
疫情冲击下以及房企“促销售、抓回款”背景下，我市商品房供应量明显增多。据统计，1-9月批准新建商品住房预售面积42.09万㎡，同比增长14.75%，除去今年以来的销量，增量达14万平方米，近期仍将持续增加。当前，我市商品房销售市场呈现“温和”状态，传统旺季“金九银十”热度不高，购房需求有所减少，观望情绪相对浓厚，当下之急，成交颓势有待破解。
三、市场判断与预测
在房地产市场整体调控不放松前提下，稳定房地产开发投资和销售至关重要，差别化调控和保障合理购房需求仍是未来房地产调控的基本措施，影响房地产市场的重要因素依然是政策、土地、人口和产业。
为应对疫情带来的影响，我市年初出台房地产扶持政策，从供需两端提振市场信心，因城施策更加灵活，发展环境存在适度宽松的空间，市场有望企稳向好。当前随着新拍地块的开工建设及新盘的陆续上市，预计开发投资、施工面积（含新开工）等主要指标将稳步增加，商品房库存量将继续加大。商品房销售方面，我市商品房市场将继续维持目前稳定的态势，随着新盘的入市，对购房者来说，将给大家提供更多的购房选择。当前商品房市场虽形势有所好转，但既有“金九银十”传统销售旺季的原因，也有新开盘项目区位优势因素，若非出现更诱人的利好，预计短期内商品房成交量不会出现太大的波动；房价方面，在当前新盘的推动下，房价目前呈现小幅增长的态势，但在市场总体大环境不变的情况下，我市房价不会出现大起大落现象，预计将延续平稳走势。
四、当前市场应对措施
针对当前市场情况，暴露的问题令人担忧，这既有市场本身因素，也有企业自身原因。基于此，要解决当前存在的问题，促进我市房地产市场持续健康稳定发展，提出如下应对措施：
（一）依据市场情况科学供地
当前我市房地产市场供需已出现相对不平衡和矛盾，市政府应充分利用土地供应杠杆加以调节，应建立科学供应土地机制，尊重市场运行规律，科学供应土地，实现土地供应效益最大化，根据市场商品房年均消化量把握土地供应量和节奏，避免供应过于集中且存量过大的问题。
（二）启动棚改项目消化库存
目前我市可售住宅库存量已处高位，库存面积仍将持续增加，解决好库存问题变得非常紧迫。为认真贯彻落实省住建厅《关于有效应对疫情进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的通知》、《关于做好“六稳”工作落实“六保”任务的若干措施》的精神，建议往年棚改已签协议项目应加快资金筹措节奏，尽快发放征迁资金，适时启动2021-2023年三年棚改计划，因地制宜加大棚改货币化安置比例，适当提高货币安置补偿标准，引导和鼓励项目被征迁人到商品房开发项目自主购房。
（三）加强项目风险防控监管
一是加强市场防控和监管。加大对商品房预售资金的监管和违法违规行为的核查力度，特别是投诉集中、媒体曝光的企业和项目；二是着力建立信用信息管理制度，实行信用普评，将实力不济、失信的企业逐步淘汰市场；三是加强对因工程质量、逾期交付、资金链断裂工程停工等引发信访维稳问题项目重点防控。相关部门要制定完善防控预案，及时掌握购房人动态，耐心做好解释工作，防止群访事件而引发市场动荡。四是用法治的思维厘清重大风险楼盘状况，汇同法院等司法部门通过司法途径促问题解决。
（四）理性判断市场发展走势
当前，我市商品房销售市场已回归正常，理性判断市场的发展尤其重要。一是开发企业要理性判断未来销售市场走势，切实根据市场实际情况谨慎推出新产品，勿盲目涨价增量，适时调整市场营销策略，同时杜绝违法违规销售行为的存在，在市场中公平竞争，维护好市场秩序的稳定和购房氛围；二是加大对房地产政策宣传力度，利用电视、报纸、微信公众号等媒体客观、公正地报道房地产市场运行情况，让消费者理性分析市场，消除等待观望情绪，积极引导市民把握合适时机购房置业。
本站采编：曾翻
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