商品房预售许可证是证明开发商在该项目规划、工程、土地使用等方面已通过了政府的审批，并具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
缺乏预售许可证的房产原则上不得对外销售。但部分购房人因信息不对称、渠道不畅通等原因，无处得知所购房产是否具备商品房预售许可证，从而购买了不具备预售许可证的房产，给自己带来了各种烦恼。下面我们来解读发生在瑞金楼盘市场的投诉
以上是发生在瑞金楼盘市场其中之一，那么，瑞金还有多少在未取得预售证在销售的楼盘？违规销售又该受到什么处罚呢？作为消费者，我们又该了解什么，又该如何维护自己合法权益呢？请看国家相关法律解读！
若开发商未取得商品房预售许可证，此时双方房屋认购协议无法履行主要是因开发商过错所致，依据上述《民法典》第一百五十七条的规定，开发商除返还已收购房款外，还应当向购房者承担因过错所造成的相应损失的赔偿责任。同时，2019年11月最高人民法院发布了《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）第33条规定：“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素……。所以该项损失的赔偿虽以实际损失为基础，但仍应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对购房人的购房款利息、房价上涨增值预期利益等进行赔偿。另外，从开发商未取得商品房预售许可证即开始出售房屋行为而言，开发商不仅违背了诚信信用原则，也违反了相关的行政法律规定，购房者也可向当地房地产主管部门进行投诉举报，按照城市房地产管理法第六十八条“违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”的规定对开发商进行处罚。但是需提请各位购房人注意的是，随着2020年1月1日新修正的《商品房买卖司法解释》正式实行，原《商品房买卖司法解释》第九条即“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”已被删除不再适用。这意味着针对开发商故意隐瞒无商品房预售许可证明与购房人订立商品房买卖合同的情况，购房人无法再像过去一样向开发商主张已付购房款一倍的赔偿责任。随着我国不动产登记制度不断完善，“网签备案”制度全面推行，房地产开发企业资质、商品房预售许可证核发情况等基本信息均已公开可查。该条款的删除既是国家对房地产交易环境和秩序的变化作出的针对性修改，也是顺应《民法典》的实施，对于合同领域惩罚性赔偿的谨慎适用做出的变化。
瑞金房产网（www.rjfcw.com）建议：目前房地产开发、建设、销售等各个流程的审批信息基本都能够在住建部门、房地产管理部门的官方网站上查询到。故购房人在决定购买房屋前，最好能够提前对心仪楼盘的各种手续、审批文件是否到位进行核实，避免出现因所购房产证件、手续不全，出现开发商无法按时交房、办理证件不顺利等各类问题。此外，购房人在房屋认购协议书、商品房买卖合同等文件中最好能够要求开发商对已备齐销售房屋的所有手续以及后续产权证办理期限做出承诺，并明确约定违约责任，以确保购房人的利益得到最大程度的保障。
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