房产税试点加速

前几天，《求是》杂志刊登了一篇文章，其中提到：“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

房产税这事，基本是年年提。中文博大精深，我们单纯从字面上来翻译下官方语言。“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。所谓“积极”，大意是说这事接下来得准备办，态度上要积极，不是搁置在一边完全不管。所谓“稳妥”，是说这事牵扯方方面面，动静大，容易引起事端，步子不能迈大了。做好“试点”，牵扯利益太大，影响太大，不宜一下子全面铺开。

其实，类似的提法，今年就有好几次了。

4月7日，财政部税政司司长王建凡在国新办发布会上表示，下一步，将健全以所得税和财产税为主体的直接税体系，逐步提高直接税占税收收入比重。进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。消息一出，又一批自媒体或个人大喊：房产税要来了，持有多套房产的人要糟了，赶紧抛盘吧。

5月份，几大部委开会，讨论房地产税。按照官方媒体报道，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。按照砖家们的说法，这次几大相关部委联合召开座谈会，释放了一个很明显的信号，接下来有可能先于立法开展房地产税试点。砖家们认为，中国现在具备了房地产税改革试点的需求与条件。随着越来越多的城市房地产逐步转变为存量市场，房产增长速度变慢，卖地收入会越来越少。对于长期以来习惯了卖地收入的部门，估计难以容忍卖地收入减少。因此，专家们认为，有个香饽饽开发潜力巨大，会创造大量收入：从持有环节收取房地产税。

到现在，房产税已经成了狼来了，喊一遍的时候你信，这无可厚非；喊两遍了你也信，说得过去；现在都已经喊了十遍八遍了，依然在稳妥推进中。啥时候狼才能真的来，现在估计没人可以给出一个时间表。

房产税能降低房价吗

房产税这事，关注的人很多，无房的空军热切关注，持有多套房的人也密切关注。每逢重大会议，只要一提房产税，空军马上高潮，多军立即瑟瑟发抖。空军高兴，因为按照他们的认知，只要出台房产税，就会对楼市形成剧烈的打击，房价就会飞流直下三千尺。多军发抖，是因为房产税被传的威力无边，持有多套房的人担心一出台房产税政策，万一房价真跌了呢？

在房产领域，空军和多军，是完全不同的两个物种，却难得在房产税这个问题上，找到了共同点：都担心房产税导致房价下跌。

不只是空军、多军，有些专家学者也时不时跨界点评下房产税，认为“一税解千愁”。好像只要出台房产税，楼市的各种问题就能马上解决了一般。专家尚且如此考虑这个问题，所以，也就难怪普通人会被房产税三个字震慑住了。

这个问题，我们可以从宏观层面谈，也可以从微观方面说。宏观方面，税收政策能够成为调控房地产的手段吗？微观方面，房产税会导致房价上涨或下跌吗？

先看第一个问题，税收政策能否调控房地产？这个问题，答案是肯定的。税收政策显然可以在调控房地产的过程中发挥重要作用。比如最开始，二手房交易没有所谓的增值税，这是后来加上。卖房时的个人所得税，一开始也没有，也是后来开始征收的。这些政策，对房地产调控，肯定可以发挥作用。最直接的，卖房征收个人所得税，如果房子售价高，原价低，那卖家就得交一笔巨额所得税。所以，遇到这种情况，得想方设法把房子的卖价调低，降低个人所得税。售价降低还有一个重大影响，降低杠杆水平。买方要想多贷款，就得提高银行评估价，评估价越高，需要交的税就越高。

不管是针对开发商征收的税，还是针对买房人、卖房人征收的税，本质上都是ZF介入市场，以税收为工具，调控房地产。往往一项房产相关的加税政策出台后，房价会迎来一波下降。所以，这也是为什么空军也好，多军也罢，对房产税这个“大杀器”，心有余悸的重要原因。

房产相关的调控政策，在什么时候威力最大？答案是政策出台后不久那段时间。时间一长，市场慢慢适应政策，就会产生抗药性，政策效果不再那么明显，反应开始逐步失灵。这也是为何有了增值税、契税、个税，楼市上房产的价格依然持续不断上涨的重要原因之一。

类似黄宗羲定律，最近几年，房产相关的调控政策，基本只会增加、强化，不会减少、弱化。每增加一道税，就增加一层交易成本。

从这个角度讲，空军实在也没什么值得兴奋的，只要空军买房，同样得面临交易成本增加的现实情况，不会因为空军，税费成本可以优惠一点。

不要以为“房产税”出台就是灵丹妙药。是药三分毒，任何政策都有利有弊。以房产税为例，征的少了，似乎起不到任何作用；征的多了，很容易操作过火，导致大家不敢买房置业，光交税都交不起。这个药方，如果使用不当，开错了药，不仅于事无补，反而坏事。

第二个问题，从微观层面看，房产税出台后，房价就会降低吗？这也是想当然的YY。看任何一次会议文件的表述，似乎从来没有提过要通过征税把房价打下来。多年来的文件里，强调的最多的是房地产市场稳定健康发展。房价暴涨，这不是稳定健康发展；房价暴跌，也不是稳定健康发展。所以，空军说出台房产税，是为了让房价暴跌。这不是大白天说梦话，黄粱一梦吗？

从现实中政策的执行效果看，拉长时间，任何一项新增加的税，最终都没有阻止房价上涨，反而被房价上涨大势碾压了过去。

上海房产税试点了十年，房价涨的挺欢快，去年到今年，涨幅比北京凶猛的多。另外一个城市重庆，最近的房价同样很欢快。

再者，对持有环节征收重税的美帝，房价上涨的势头不国内更厉害。如果有了房产税，房价就成了阿斗，那今天的美帝，早已遍地是低价房。这种好事，脑袋里YY一下还可以，嚷嚷出来以为房产税真的会把房价打趴下，那就是暴露智商了。

房产税试点效果如何

去年12月份，财长刘昆就曾在人日写发了一篇文章专门谈房地产税。按照财长文章的说法，房地产税要遵循“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革，建立健全个人收入和财产信息系统。财长的说法还是“立法先行”。时隔半年之后，四大部委联合开会，谈房地产税试点。似乎意味着，全局的推进可能手续繁杂、旷日持久，但是要开展试点，似乎容易一些。

然而，如果要大张旗鼓的征税，需要立法通过才行，房地产税改革喊了很多年了，雷声大、雨点小。光立法程序走完，都是一个漫长的过程，更不用说接下来还得全国推行。怎么破呢？我们有一个中国特色武器：试点，房地产税改革试点。既然是试点，那就只需要一块地方，无需太大范围，自然不用经过繁琐的立法程序。对于首批试点城市，专家们说：深圳、海南先行先试。

其实，房地产税试点早就开始了。十年前，即2011年，国内选了两个直辖市作为房地产税的试点城市：上海和重庆。我们以上海为例，看下房地产税的内容。

2011年时，上海发布了房地产税通知，即《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》。此后，这则通知又经过延期，目前依然在执行中。

梳理一下通知之后，魔都房产税核心点有这么几个：

其一，家庭住房套数。也就是说房产税按照家庭房产计算，所谓家庭，包括夫妻双方，也包括未成年子女。对于合买房子的家庭，房子按比例分别算到每个家庭。

其二，计税价格核定标准。应税住房，按照市场交易价格。市场交易价格千变万化，显然不是按照每套房子的价格。比如北京，会有一个二手房交易纳税的指导价。房产计税价格，多半也是类似的方法。

其三，每人免征面积60平米。房产税不是对每个人都征收，也不是对每套房子都征收。每人有60平米的免征税使用面积。也就是如果一个三口之家，只要房子总面积不超过180平米，那就没有房产税。在魔都，人均居住面积高于60平米的家庭，绝对数量不会太高。即使人均面积超过了60平米，征收对象也只是超出部分面积。

其四，免征情况。对于房屋被征收或者拆迁得到的房子，以及宅基地置换试点获得的房子，免征房产税。

当然，这次重提房地产税试点，政策上跟十年前相比，估计会有所不同。

现在一提到房产税，很多人的第一反应就是：房价要暴跌了，炒房客要惨了。听起来房产税主要是为了打击炒房客一样，是房产调控政策的一个打手而已。房产税屠龙宝刀一出，房价立马跪倒认怂，乖乖下降。

这是一种误解。房产税可能会起到调节房价的作用，但以为有了房产税，房价就不涨了。持有这种观点的人，套用一句老话，就是：Too young, too simple! Sometimes Naïve！

房产税试点，可能会比预想的快，也可能会比预想的慢。不管快也好、慢也罢。几乎可以百分百肯定，绝大多数城市家庭的人均居住面积，不会超过60平米。对于家庭人均面积不超过60平米的人而言，房产税是一件毫不相关的事情。

我们换个角度，原来早在十年前，国家给大家制定的居住标准就是人均60平米。两大一小的三口之家，那就是180平米。每个人赶紧算算，你现在的居住面积，达到国家征税标准了吗？

如果没达到，那得好好努力，争取早日达到房产税征收面积的及格线。

以上文章来源于长鲸说房 ，作者天涯鸿客