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    • 2021年1-9月瑞金市房地产市场形势分析报告
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-11-08  /  浏览:1488 次  /  


          据悉,1-9月,我市房地产市场发展基本实现预期目标,开发投资、销售面积等主要指标均保持增长,面对市场良好发展形势,我市始终坚持“房住不炒”定位,认真落实“三稳”工作目标,进一步加强了市场监管,总体保持了市场的平稳运行。


           一、市场运行情况

         (一)开发投资持续增长。1-9月,完成房地产开发投资14.58亿元,同比增长4.52%,与2019年同期增长5.5%;施工面积74.54万㎡,同比增长7.22%;其中新开工面积38.65万㎡,同比增长2.44%;竣工面积71.66万㎡,同比增长53.55%。


          (二)住宅销售增幅明显。1-9月,销售商品房总面积50.02万㎡,同比增长33.46%,与2019年同期增长44.36%;其中销售住宅3719套,同比增长70.99%,面积47.05万㎡,同比增长68.16%,销售金额31.94亿元,同比增长73.21%。销售非住宅464间,同比增长-59.58%,面积2.97万㎡,同比增长-68.74%,销售金额2.47亿元,同比增长-47.45%。


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          (三)市场供给相对减少。1-9月,办理商品房预售45本,批准预售面积43.22万㎡(其中住宅面积38.12㎡,3063套),同比增长-5.69%,与2019年同期增长-4.97%。


          (四)供地节奏明显放缓。1-9月,我市出让商住用地2宗,成交面积5.96万㎡(89.45亩),较上年同期同比增长-78.89;出让总价20310万元,溢价率1.5%。


          (五)住房均价基本稳定。1-9月,我市新建商品住房销售均价为6789元/㎡,较上年同期同比增长2.99%。其中9月份住房销售均价为6663元/㎡,环比增长-1.01%,总体略有回落。


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            二、主要存在问题

          (一)库存总量仍然较大。截止9月底,我市新建商品住房库存为3441套,面积44.77万㎡,去库化时间约10个月;非住宅(含商铺、非住宅类公寓)库存面积约44.58万㎡,去库化时间48个月。市场库存总量仍然较大,特别非住宅去库化压力较为严峻。


          (二)部分楼盘风险待解。近年来,受宏观经济形势和楼市调控政策的影响,在企业经营理念、内部管理、资金实力的多种因素的作用下,我市出现了多个风险楼盘,特别是站前商业广场项目股权重组,农产品交易中心项目逾期交房等问题还未得到全面化解,目前化解进度相对缓慢,购房户意见较大,负面情绪此伏彼起,维稳压力巨大。  


          (三)地下车位滞销严重。经调查,我市地下车位滞销严重主要原因是开发企业对缴交地下空间用地使用权出让金的问题意见较大,开发企业要缴交少则几百万,多则上千万的出让金后才能办理产权初始登记后再进行销售,让企业不堪重负,长此以往必将引发严重矛盾和问题。目前我市只有锦绣东方1个项目办理了地下车位现售备案,大部份项目采用租赁的方式出租地下车位,租用率不到20%。


          (四)征迁问题推进缓慢。近年来,政府为加快开发项目用地范围内的征迁问题处理,做了大量工作,也解决了不少房屋征迁遗留问题,但仍有少数项目的房屋征迁工作推进缓慢,拖延了项目开发时序进度,增加企业开发成本,打击了企业的投资信心。目前硕丰中心等项目用地范围内的房屋征迁问题仍未得到解决。


           三、市场预测判断

          在房地产市场整体调控不放松前提下,稳定房地产开发投资和销售至关重要,差别化调控和保障合理购房需求仍是未来房地产调控的基本措施,影响房地产市场的重要因素依然是政策、土地、人口和产业。未来应注重在住房产品的多元化、品质提升、功能完善、综合配套等方面多做文章,在加快城市化进程、加快重点项目开工、加速产业集聚、提升城市吸纳力、影响力、幅射力方面下功夫。从目前销售情况看,我市商品房销售市场呈现“温和”状态,传统旺季“金九银十”热度不高,购房需求有所减少。预计第四季度开发投资、新开工面积等主要指标将继续保持增长;商品房销售方面,将继续维持当前的销售态势,短期内成交量不会出现太大的波动,预计将会小幅回落;房价方面,在市场总体大环境不变的情况下,不会出现大起大落现象,预计将延续平稳走势。


           四、当前应对措施

          (一)启动棚改项目消化库存。目前我市可售商品房库存量(含非住宅)约90万㎡,仍处于高位,解决好库存问题变得非常紧迫。建议往年棚改已签协议项目加快资金筹措节奏,尽快发放征迁资金,尽快启动2021-2023年三年棚改计划,因地制宜加大棚改货币化安置比例,适当提高货币安置补偿标准,引导和鼓励项目被征迁人到房地产开发项目自主购房。


          (二)加强楼盘风险防控监管。一是加强市场防控和监管。加大对商品房预售资金的监管和违法违规行为的核查力度,特别是投诉集中、媒体曝光的企业和项目;二是着力建立信用信息管理制度,实行信用普评,将实力不济、失信的企业逐步淘汰市场;三是加强对易引发信访维稳问题项目的重点防控,特别密切监控资金高周转、金融高杠杆、快速扩张型房地产集团公司的经营风险。加大力度紧盯项目规划执行、工程质量、广告宣传、资金监管、抵押贷款、交付行为等关健环节,形成合力防范风险;四是用法治的思维厘清重大风险楼盘状况,汇同法院等司法部门通过司法途径促问题解决。


          (三)破解地下车位滞销局面。考虑到目前地下车位滞销的现实和企业先行垫付资金的压力,一是不动产登记部门要尽快优化《瑞金市地下停车位(库)不动产登记暂行规定》,呈报政府批准出台,争取之前取得国有土地使用权经批准建成的地下停车位(库)项目在转移登记环节按每个车位缴交地下空间土地出让金的规定得到早日实施;二是加强小区内道路的消防通道管控,有条件的小区严格落实人车分流措施,减少或取消小区地上车位设置;三是借鉴赣州市中心城区及周边部分县市做法,尽快启动城市道路停车位停车智能计费工作。


          (四)优化开发市场营商环境。针对目前项目用地范围内房屋拆迁等遗留问题推进缓慢的问题,建议由市领导及相关乡镇、职能部门组成开发项目征迁遗留问题工作队,做好项目用地内征地拆迁遗留问题的处置工作。分项目列出时间表,尽快解决项目用地范围内征迁遗留问题,并优先保障开发项目征迁资金。

         

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