• 2021年度瑞金市房地产市场形势 分析报告
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2022-02-08  /  浏览:3032 次  /  

       据悉,2021年我市房地产市场发展相对平稳,开发投资、销售面积等主要指标均保持增长,面对市场发展态势,我市始终坚持“房住不炒”定位,认真落实“三稳”工作目标,进一步加强了市场监管,总体保持了市场的平稳运行。

       一、市场运行情况

     (一)开发投资持续增长。2021年,完成房地产开发投资20.42亿元,同比增长2.82%,与2019年同期增长6.08%;施工面积103.58万㎡,同比增长1.34%;其中新开工面积55.61万㎡,同比增长-15.46%;竣工面积90.54万㎡,同比增长31.6%。

     (二)住宅销售增幅明显。2021年,销售新建商品房总面积60.67万㎡,同比增长18.38%,与2019年同期增长25.56%;其中销售住宅4531套,同比增长42.48%,面积56.84万㎡,同比增长39.55%,销售金额38.23亿元,同比增长40.51%。销售非住宅630间,同比增长-51.72%,面积3.83万㎡,同比增长-63.59%,销售金额3.11亿元,同比增长-44.46%。

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      (三)市场供给相对减少。2021年,办理商品房预售许可证57本,批准预售面积51.24万㎡(其中住宅面积45.61㎡,3673套),同比增长-19.7%,与2019年同期增长-21.65%。

      (四)供地节奏明显放缓。2021年,我市出让商住用地2宗,成交面积5.96万㎡(89.45亩),较上年同期同比增长-86.54;出让总价20310万元,溢价率1.5%。

      (五)住房均价略有波动。2021年,我市新建商品住房销售均价为6726元/㎡,较上年同期同比增长0.67%。其中12月份住房销售均价为6268元/㎡,环比增长-0.48%。从近两个月的情况来看,销售价格波动较大,下降明显。

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       二、主要存在问题

      (一)库存总量仍然较大。截止12月底,我市新建商品住房库存为3239套,面积42.47万㎡,去库化时间约9个月;非住宅(含商铺、非住宅类公寓)库存面积约44.24万㎡,去库化时间48个月。市场库存总量仍然较大,特别非住宅去库化压力较为严峻。

      (二)部分楼盘风险待解。近年来,受宏观经济形势和楼市调控政策的影响,在企业经营理念、内部管理、资金实力的多种因素的作用下,我市出现了多个风险楼盘,特别是站前商业广场项目破产重整,农产品交易中心项目逾期交房等问题还未得到全面化解,目前化解进度相对缓慢,购房户意见较大,负面情绪此伏彼起,维稳压力巨大。  

      (三)地下车位滞销严重。经调查,我市地下车位滞销严重主要原因是开发企业对缴交地下空间用地使用权出让金的问题意见较大,开发企业要缴交少则几百万,多则上千万的出让金后才能办理产权初始登记后再进行销售,让企业不堪重负,长此以往必将引发严重矛盾和问题。目前我市只有锦绣东方1个项目办理了地下车位现售备案,大部份项目采用租赁的方式出租地下车位,租用率不到30%。

      (四)市场环境不容乐观。房地产”三道红线“融资监管新规出炉,对高负债、高杠杆的房地产行业形成一定的威慑力。2021年房企监管政策不断升级,多家房企陷入流动性危机,产生实质违约,信用问题成为市场关注的新焦点。当前我市已出现企业资金不足,支付工程款困难,多个楼盘以房抵债的情况,近期市场频繁推出“工抵房”现象,并一度引发楼市价格波动,对市场造成不良影响。

       三、市场预测判断

       在房地产市场整体调控不放松前提下,稳定房地产开发投资和销售至关重要,差别化调控和保障合理购房需求仍是未来房地产调控的基本措施,影响房地产市场的重要因素依然是政策、土地、人口和产业。未来应注重在住房产品的多元化、品质提升、功能完善、综合配套等方面多做文章,在加快城市化进程、加快重点项目开工、加速产业集聚、提升城市吸纳力、影响力、幅射力方面下功夫。从目前销售情况看,我市商品房销售市场呈现“温和”状态,市民置业热度不高,购房需求有所减少。预计2022年开发投资、新开工面积等主要指标有所放缓;商品房销售方面,继续维持当前的销售态势,短期内成交量不会出现太大的波动,预计将会小幅回落;房价方面,受市场大环境的影响,目前部份楼盘虽呈现下跌的趋势,但不会出现大起大落现象,预计将延续平稳走势。

       四、当前应对措施

      (一)启动棚改项目消化库存。目前我市可售商品房库存量(含非住宅)约87万㎡,仍处于高位,解决好库存问题变得非常紧迫。建议往年棚改已签协议项目加快资金筹措节奏,尽快发放征迁资金;对已签协议项目,可引导被征迁人改变安置方式,鼓励项目被征迁人到开发楼盘自主购房。

     (二)加强楼盘风险防控监管。一是加强市场防控和监管。加大对商品房预售资金的监管和违法违规行为的核查力度,特别是投诉集中、媒体曝光的企业和项目;二是着力建立信用信息管理制度,实行信用普评,将实力不济、失信的企业逐步淘汰市场;三是加强对易引发信访维稳问题项目的重点防控,特别密切监控资金高周转、金融高杠杆、快速扩张型房地产集团公司的经营风险。加大力度紧盯项目规划执行、工程质量、广告宣传、资金监管、抵押贷款、交付行为等关健环节,形成合力防范风险;四是用法治的思维厘清重大风险楼盘状况,汇同法院等司法部门通过司法途径促问题解决。

     (三)破解地下车位滞销局面。考虑到目前地下车位滞销的现实和企业先行垫付资金的压力,一是不动产登记部门要尽快优化《瑞金市地下停车位(库)不动产登记暂行规定》,呈报政府批准出台,争取之前取得国有土地使用权经批准建成的地下停车位(库)项目在转移登记环节按每个车位缴交地下空间土地出让金的规定得到早日实施;二是加强小区内道路的消防通道管控,有条件的小区严格落实人车分流措施,减少或取消小区地上车位设置;三是借鉴赣州市中心城区及周边部分县市做法,尽快启动城市道路停车位停车智能计费工作。

     (四)开展常态行业乱象治理。严格按照住建局、税务局、自然资源局、行政审批局、发改委、市场监管局等六部门联合下发的《关于进一步规范商品房预(销)售行为的通知》和赣州市住建局等八部门联合下发的《关于印发赣州市持续整治规范房地产市场秩序三年行动实施方案的通知》等文件要求,开展房地产市场乱象治理常态化专项行动。进一步加大日常检查力度,规范企业经营行为和市场秩序,及时向企业下发工作提醒函。对开发企业及中介机构违规违法行为,依法从严从重进行处罚,并及时向社会公开发布风险提示,推进失信联合惩治机制,积极防范和化解风险。

 

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